신한글로벌액티브리츠, 공모 절차 돌입

신한리츠운용 윤영진 이사가 기자간담회에서 신한글로벌액티브리츠를 소개하고 있다. 사진=IR큐더스

"이제 개인투자자도 우량 미국 개방형 부동산 펀드에 투자할 수 있습니다."

윤영진 신한리츠운용 이사는 3일 서울 여의도 63빌딩에서 열린 기자간담회에서 국내 최초 글로벌 부동산 펀드 리츠(REITs)인 신한글로벌액티브리츠를 소개하며 이같이 밝혔다.

신한글로벌액티브리츠는 최소 투자액이 수십억원에 달하는 미국 개방형 부동산 펀드를 공모가 밴드 3,000~3,800원 수준으로 편성해 개인의 투자 접근성을 높인 리츠 상품이다.

또한 만기가 정해져 있는 '폐쇄형'과 달리 '개방형' 펀드와 같이 중도 환매 및 재투자가 가능한 점이 차별점이다. 실물자산에 직접 투자하는 일반적인 상장리츠는 자산을 매각할 때에만 특별배당을 할 수 있고 회수된 원금을 재투자하려면 새로운 자산을 확보해야 한다. 이에 반해 개방형 펀드 투자는 중도 환매 및 재투자가 가능하다.

신한글로벌액티브리츠는 이전에 상장한 리츠가 공모가를 5,000원으로 확정하여 진행하였던 것과 달리, 공모가에서 15% 할인된 3,000원 선에서 공모가 밴드를 설정해 기관 수요예측을 거쳐 최종 공모가액을 확정할 예정이다. 해외 부동산 시장에 대한 우려가 있는 만큼 공모가 밴드를 하향 조정해 투자자들의 진입 장벽을 낮췄다는 것이 관계자의 설명이다.

신한글로벌액티브는 현재 미국 유수의 부동산 투자사가 운용중인 미국정부빌딩펀드(USGB), 프리사펀드(PRISA), CBRE미국코어파트너스펀드(CBRE USCP)에 투자하고 있다.

투자자금의 50%를 차지하는 USGB 펀드는 FBI, 연방항공국, 워싱턴 시청 등 미국 정부가 임차하고 있는 정부 인프라 자산에 투자하는 상품으로 안정적인 수익률을 추구하며, 미국 군인공제회의 자산운용사인 Affinius Capital이 투자, 운용하고 있다.

40%는 PRISA펀드에 투자중이다. 해당 펀드는 미국 전역에 걸쳐 약 40조원에 이르는 AUM을 보유하고 있는 대표적인 개방형 펀드로서 글로벌 보험사 푸르덴셜의 자산운용사인 PGIM이 투자, 운용하고 있다.

나머지 10%는 최근 7년간 수익률 1위를 자랑하는 CBRE USCP펀드에 투자하고 있다. CBRE USCP펀드는 물류, 주거 등 미국에서 성장성이 뛰어난 섹터에 중점적으로 투자하고 있으며, 상업용 부동산 대표 컨설팅사 CBRE의 자산운용사인 CBRE IM이 투자, 운용하고 있다.

위 세개의 개방형 펀드를 통해 신한글로벌액티브리츠는 현재 550여개에 달하는 자산에 투자하고 있다. 섹터별 비율을 살펴보면 정부 인프라 51%, 물류 15%, 주거 13%, 대체자산 7% 로 다양한 섹터에 분산투자하고 있으며, 오피스는 단 8.4%에 불과하다. 또한, 평균 LTV가 30% 수준으로 안정성이 높고, 각 펀드의 수익률이 설정 후 9.5%, 7.6%, 10%로 전체 포트폴리오 기준 연 평균 수익률은 8.8%다.

신한글로벌액티브리츠는 가장 큰 차별성으로 특별배당을 정례화하여 투자자들의 수익 환원에 집중했다고 밝혔다.

신한글로벌액티브리츠는 이러한 장점을 활용하여 정기적인 부분 환매를 통해 매년 특별배당을 실시할 예정이다. 또한, 투자자들의 투자 안정성을 높이기 위해 상장 후 초기 2년간 공모가 3,000원 기준 연환산 8.5%의 배당을 계획하고 있다.

신한리츠운용 관계자는 “신한글로벌액티브 리츠는 개인 투자자분들이 지금까지의 해외 부동산 투자 방식에서 벗어나 개방형 펀드 투자를 통해 성장성이 뛰어난 미국 부동산 시장에 쉽게 접근하고 안정적이고 높은 수익을 확보할 수 있는 새로운 투자 기회”라며 “상장 이후 적극적인 리밸런싱 운용 전략으로 지속적인 투자 확대를 통해 한국 대표 해외 부동산 투자 상장 리츠로 성장할 것”이라고 전했다.

한편, 신한글로벌액티브리츠는 이번 상장에서 약 2,333만 주를 공모한다. 주당공모희망밴드는 3,000원~3,800원이며, 이에 따른 공모 예정 금액은 700억 원~887억 원이다. 6월 3일~5일까지 3일간 기관투자자 대상 수요예측을 진행해 최종 공모가를 확정하고, 6월 13일~14일 일반청약을 거쳐 6월 말 유가증권시장 상장을 목표로 하고 있다. 상장 주관은 신한투자증권과 한국투자증권이 맡았다.

<문화경제 김예은 기자>