유엔스튜디오와 손잡고 설계 차별화 꾀해… 조합원 금융 부담 최소화

서울 용산정비창 전면1구역을 하이엔드 주거 단지 ‘오티에르 용산’으로 탈바꿈시키기 위한 포스코이앤씨의 노력이 결실로 이어질지 주목된다. 사진은 ‘오티에르 용산’ 조감도. 조감도=포스코이앤씨
 

서울 용산정비창 전면1구역 재개발사업조합은 이달 22일 총회를 열고 시공사를 선정한다. 입찰에 참가한 건설사들의 물밑 경쟁이 그 어느 때보다 뜨겁다.

용산정비창 전면1구역 재개발사업은 용산구 한강로3가 일대 7만1901㎡ 부지에 공동주택 777세대와 오피스텔 894실, 상업·업무시설을 조성하는 대규모 프로젝트다. 총공사비가 9558억원에 이른다.

포스코이앤씨는 2021년 7월 재개발사업조합이 설립됐을 때부터 수주에 많은 공을 들였다. 용산정비창 전면1구역을 하이엔드 주거 단지 ‘오티에르 용산’으로 탈바꿈시키기 위한 노력이 결실로 이어질지, 이목이 쏠리는 요즘이다.

설계 차별화로 미래지향적 도시경관 조성

포스코이앤씨는 용산정비창 전면1구역을 단순한 주거 단지가 아닌 서울을 대표하는 미래형 복합도시로 변모시키겠다고 선언했다. 이에 미래지향적 도시경관을 조성하고자 설계의 차별화를 먼저 내세웠다. 이를 위해선 세계적인 건축설계회사 유엔스튜디오(UNStudio)와 손을 잡았다.

네덜란드 암스테르담에 본사를 둔 유엔스튜디오는 전 세계 30개국에서 120개 이상의 랜드마크에 참여한 글로벌 설계그룹이다. 독일 메르세데스 벤츠 박물관, 두바이 미래 교통허브, 싱가포르 복합업무단지 등 상징적인 프로젝트에 참여했고, 우리나라에서도 인천국제공항2터미널이나 서울 압구정 갤러리아백화점 등으로 이름을 알렸다. 유엔스튜디오 대표는 ‘서울총괄건축가 파트너스’에 소속된 벤 반 베르켈이다. 서울총괄건축가 파트너스는 서울시가 미래 서울 도시 구상을 위해 분야별 국내외 전문가 10명으로 구성한 집단이다.

이번 프로젝트에는 이 지역만을 위한 맞춤형 설계와 사람을 위한 공간 디자인을 적용할 계획이다. 단지 안의 길, 마당, 조망, 커뮤니티, 상업시설, 공공 동선(動線)까지 모든 요소를 ‘조합원과 미래 세대를 위한 삶의 무대’로 설계했다.

아울러 외관 패널과 문주, 내장재에는 내식성이 우수한 포스코의 프리미엄 철강재 ‘포스맥(PosMAC)’을 활용했고, 각종 구조체와 가시설에는 포스코 강재인 ‘Pos-H’를 적용해 튼튼하고 안전하게 공사를 수행할 방침이다.

포스코이앤씨 관계자는 “기존 틀에서 탈피한 독창적인 디자인으로 용산정비창 전면1구역만을 위한 설계를 준비했다”며 “유엔스튜디오와의 혁신적인 설계 컬래버레이션으로 글로벌 중심의 랜드마크를 완성할 것”이라고 포부를 밝혔다.

포스코이앤씨는 두 쌍의 랜드마크 타워를 각각의 스카이 브릿지로 연결하는 입체적인 설계를 제안했다. 조감도=포스코이앤씨

두 쌍의 랜드마크 타워, 스카이 브릿지로 연결

디자인은 곧 경쟁력이다. 포스코이앤씨는 단지 외관에 자연경관을 담은 독보적인 디자인을 제안했다. 때로는 굽이치고, 때로는 잔잔한 물결을 일으키는 한강의 웨이브 디자인을 건물 외관과 오피스텔 발코니 등에 적용해 리드미컬하면서도 도시적인 느낌을 줬다.

특히, 두 쌍의 랜드마크 타워를 한강 조망과 남산 조망이 가능한 각각의 스카이 브릿지로 연결하는 입체적인 설계도 제안했다. 입주민들은 이 스카이 브릿지를 거닐며 용산의 자연 경관을 만끽할 수 있다. 최근 지방자치단체가 단지 외부도로를 가로지르는 형태의 스카이 브릿지에 엄격한 인허가 기준을 적용함에 따라, 포스코이앤씨는 단지 외부도로를 침범하지 않으면서도 주변 경관과 조화를 잘 이루도록 스카이 브릿지를 단지 내부에 배치했다.

아울러 고급스러운 외관을 위해 외벽에 돌출된 연통을 설치해야 하는 개별난방 방식 대신 지역난방 시스템을 설계에 반영했다. 실내 공간을 넓게 활용하고 화재 위험 요소를 줄이며, 관리비 절감 효과까지 기대할 수 있어 주거 만족도가 높아질 전망이다.

포스코이앤씨가 제안한 ‘오티에르 용산’의 대형 평형. 사진=포스코이앤씨

대형 평형 극대화한 고급화 설계 제안

최근 서울 재개발 시장은 실거주 중심의 수요가 증가하고, 고급 단지의 필수 요소로 대형 평형을 선호한다. 포스코이앤씨는 이 같은 수요 변화를 반영한 고급 주거 설계를 제안했다.

먼저, 아파트 부문은 전용면적 111㎡ 이상의 대형 평형을 조합안 231세대보다 49세대 많은 280세대로 확대했다. 이 중 11세대는 조합안에 없던 200㎡ 규모의 펜트하우스로 구성해 단지의 품격을 높였다. 또 고층부에 배치되는 ‘서브 펜트하우스’를 추가함으로써 고급 단지를 원하는 수요층의 욕구를 충실히 반영했다. 이에 더해 3면 발코니 확장 특화설계를 적용, 세대당 평균 46㎡(14평) 규모의 서비스 면적을 확보했다.

오피스텔 부문 역시 고급화 전략에 맞춰 설계를 차별화하고 상품성을 강화했다. 전용 29㎡ 단일 타입의 기존 조합안 대신 모듈형 설계 ‘큐브릭 폼(Cubric Form)’을 도입해 59㎡ 이상의 아파트형 세대를 대폭 늘렸다. 천장고 역시 2.5m로 설계해 개방감을 높였고, 모든 오피스텔 세대에 외부 발코니를 설치해 추가 면적도 확보했다. 특히, 호텔 하얏트와의 협업으로 런드리·펫케어·홈닥터 등 전용 컨시어지 서비스도 제공할 계획이다.

‘오티에르 용산’을 위해 포스코이앤씨와 협업하는 국내외 마스터 11인. 사진=포스코이앤씨

국내외 마스터 11인과 ‘오티에르 용산’ 완성 지어

설계·구조·인테리어·조명 등 각 분야 마스터(master) 11인과의 협업은 ‘오티에르 용산’을 완성 짓는 하나의 키가 될 전망이다.

먼저, 앞서 소개한 유엔스튜디오의 벤 반 베르켈과는 한강 물결의 곡선미를 모티브 삼아 자연과 도시적인 느낌의 외관을 디자인했다. 김선규 대표가 이끄는 세계적인 구조해석 기업 ‘마이다스’와는 각종 하중에 따라 건물이 받는 영향을 정확히 해석해 내진 1등급을 넘어선 특등급 수준의 구조설계를 적용했다.

인공지능(AI) 조망 분석 전문기업 ‘텐일레븐’의 이호영 대표와는 1만2000번 넘는 조망 배치 시뮬레이션 결과를 분석·검토해, 조합원 세대 100%가 한강 조망이 가능하도록 배치했다. 도시계획 전문기업 ‘더힘이앤씨’ 강중구 소장과는 용산 국제업무지구와 용산게이트웨이를 연결하는 지하 통로 ‘포스코 빅링크’를 설계함으로써 ‘오티에르 용산’의 입지 경쟁력을 한층 높였다.

조경 디자인은 국내 최초로 세계 3대 가든쇼에 출전해 능력을 인정받은 김영준 작가가 참여하며, 국가도서관위원회 고재민 위원과는 지식과 감성을 채우는 복합 문화공간으로 포스코 도서관을 설계했다. 모정현 대표의 예인건축연구소와는 소리숲 라운지의 천장을 탁 트인 하늘 통창으로 설계해, 자연을 조망하며 예술 활동과 소규모 공연을 즐기는 커뮤니티 공간으로 마련했다.

세대 내부 인테리어는 한국의 전통과 유산을 현대적인 디자인으로 재해석하는 양태오 디자이너와 협업한다. 글로벌 명품 조명 브랜드 ‘베르판’의 베르너 팬톤과는 세대 내부를 북유럽 감성의 분위기로 만들어 품격 있는 주거공간을 선보일 계획이다. 김재원 대표의 ‘씬디자인’과 김민정 대표의 ‘현우디자인’은 세대 내부의 세부적인 홈스타일링을 도맡아 조합원의 취향을 고려한 맞춤형 솔루션을 제안할 계획이다.

포스코이앤씨는 용산정비창 전면1구역 재개발정비사업 입찰제안서에 금리를 명확히 제시해 조합원의 금융 부담을 최소화했다. 사진은 ‘오티에르 용산’ 조감도. 조감도=포스코이앤씨

조합원 부담 최소화한 금융조건 제안

포스코이앤씨는 입찰제안서에 금리를 명확히 제시해 조합원의 금융 부담을 최소화했다고 설명했다.

먼저, 조합 운영비와 용역 수행에 필요한 필수 사업비 금리를 ‘CD+0.7%’로 제시했다. 아울러 조합원의 추가 이주비는 주택담보대출비율(LTV) 160%를 보장하고, ‘CD+0.85%’의 조달 금리 기준도 제안했다. 역대 정비사업 사상 최대 수준인 1조5000억원의 사업 촉진비 역시 추가 이주비와 같은 금리 기준을 적용, 조합원의 금융 부담을 최소화했다.

조합원 분담금 납부 방식도 ‘입주 시 100% 납부’ 또는 ‘입주 후 2+2년 유예 납부’ 중에서 선택하면 되고, 어느 방식이든 입주 전까지 대출이자가 발생하지 않는 조건이다.

조합의 공사비 지급 방식은 ‘분양수입금 내 기성불’ 조건을 제안했다. 시공사가 공사 진행률에 따라 공사비를 우선해서 받는 ‘기성불’ 조건과 달리, 조합이 분양을 통해 확보한 분양 수입 재원 범위 내에서 시공사가 공사비를 받는 방식이어서, 조합의 공사비 지급 부담을 최소화할 수 있다.

이와 더불어 △착공 후 공사비 지급 18개월 유예 △입찰 후 공사비 물가 상승 20개월 유예 △제1금융권 5대 은행 협약으로 최저금리 조달 등 파격적인 금융조건도 제시했다.

포스코이앤씨 관계자는 “회사의 수익 추구뿐만 아니라 조합과 상생하고자 고심해 제안한 사업 조건”이라며 “회사의 하이엔드 브랜드로 조합원들에게 랜드마크를 선사하기 위한 ‘진심’이 담긴 제안”이라고 말했다.

〈문화경제 김응구 기자〉