기본과 신뢰가 없는 부동산대책, 실패 부른다

“정부가 부동산가격을 잡고 나면 경기부양을 하고 싶은 욕망이 드는 것은 당연한 일이다. 키들랜드와 프레스콧은 ‘가장 합리적인 정부도 이런 모순에 빠지게 되는데, 그 결과 부동산 가격도 잡지 못하고 경기부양도 하지 못하는 최악의 결과에 빠질 수 있다’고 경고했다. 1980년 논문의 결론이고, 거시 경제학 교과서에 빠짐없이 등장하는 대표적 이론이다”(홍종학 경원대 교수의 ‘참여정부 부동산 정책 왜 실패했나’에서) ■ 8·31대책 이후 1년 2개월, 변한 것은 무엇인가? 정부·여당이 ‘11·15부동산대책’을 발표했다. 추병직 건설교통부 장관의 검단신도시 발표를 시작으로 전국이 들썩이더니 발표 후엔 요동을 칠 기세다. 예상대로다. 참여정부가 부동산대책을 발표할 때마다 시장은 항상 그랬다. 기자는 작년 8·31부동산대책 발표 당시를 아직 기억한다. “하늘이 두 쪽 나도 부동산만큼은 확실히 잡겠다”, “헌법처럼 바꾸기 어려운 부동산제도를 만들겠다”길래 내심 기대했다. 그래서 8·31대책 발표 2주 전부터 김학송 한나라당 부동산대책위원장, 심상정 민주노동당 의원, 박완기 경실련 시민감시국장, 김남근 참여연대 협동사무처장을 차례로 만났다. 두 야당과 두 시민단체의 부동산대책을 듣자 ‘만만치 않구나’라는 생각이 들었다. 8·31대책은 사실 발표 전날인 30일에 발표됐다. 재경부는 출입 기자를 대상으로 자료를 배포하면서 “내일 정식 발표 때까진 기사화해선 안 된다”고 신신당부를 했다. 일일이 책자에 번호를 표기하는 치밀함도 보였다. 대책이 담긴 책자를 받아든 기자들 얼굴에는 긴장감마저 돌았다. 정부는 당시 꽤 자신 있는 모습이었다. 천정부지로 날뛰는 부동산 시장을 잠재울 수 있을 것이라는 눈치였다. 따끈따끈한 책자에 담긴 8·31대책은 완벽하다고는 할 수 없지만 나름의 의미가 있었다. IMF가 지나간 후 경기 부양을 이유로 어지간한 건설규제는 모두 풀렸고, 집값은 오를 대로 올라 있었다. 이런 상황 속에서 정부가 발표한 대책에는 정부의 ‘최소한’의 노력이 담겨있었다. 보유세와 양도소득세의 강화, 거래세 인하 등 ‘세제정책’과 공공주택 건설확대 등 ‘공급정책’이 두 개의 골격이었다. 하지만 집값은 잠시 내려갈 기미가 보이더니 어찌된 일인지 이내 조금씩 오르기 시작했다. 그리고 이후엔 계속해서 올랐다. 8·31대책 이후 1년 2개월, 미안하지만 변한 것은 거의 없다. ‘이론’과 ‘실제’는 너무 달랐다. 그리고 정부는 또 다시 8·31과 마찬가지로 이번 대책 역시 가장 중요한 2개를 채우지 못한 상황에서 대책을 발표했다. ■ 부동산 5적이 문제, 그 중에서 가장 문제는 ‘보수언론’ ‘부동산 5적’이란 말이 있다. 건설재벌·경제관료·정치인·보수언론·어용학자를 가리킨다. 말 그대로 부동산 값을 올리는 집단이다. 정부의 경제관료는 문제가 있는 정책을 만들고, 보수언론은 이를 왜곡하고, 어용학자는 보수언론의 목소리에 힘을 실어준다. 정치인은 이를 정치에 이용하고, 건설재벌은 배를 불린다. 잘 짜인 먹이사슬 바깥에서 눈물 흘리는 것은 다름 아닌 서민이다. 그리고 서민의 눈물은 다시 부동산 5적에게 돌아간다. 부동산 5적 중 가장 악질을 고르라면 보수언론을 꼽을 수 있다. 잘못된 정책이 나오면 비난하고 바로 잡아야 하는데 그러질 않는다. 보수언론은 이론과 실제의 간극을 벌린다. ‘건설경기가 위축된다’, ‘집을 더 지어야 한다’, ‘세금폭탄이다’, ‘서민이 죽는다’ 등 온갖 호들갑을 떨면서 국가가 금방이라도 붕괴할 듯 공포 분위기를 조장한다. 보수언론이 왜 이러는지는 신문을 펼쳐보면 단박에 알 수 있다. 하단 통광고부터 시작해 신문 한 면을 가득 채운 전면광고에 이르기까지 신문엔 각종 건설사의 아파트 분양 광고로 넘친다. 언론은 주 광고주인 건설사를 외면할 수 없다. 뗄래야 뗄 수 없는 공생관계다. 누누이 문제로 거론되었지만 현재와 같은 언론 풍토에선 어쩔 수 없다. 언론도 먹고 살아야 하는 것 아닌가. ■ 보수언론도 나쁘지만‘정치인’도, ‘건설재벌’도 나쁘다 보수언론 뿐 아니라 보수정치인도 부동산 값을 올리는데 한 몫하고 있다. 겉으로는 “서민을 위한다”면서도 자세히 보면 투기를 조장하는 정책, 부자를 위한 정책 투성이다. 이와 같은 정치권의 행태는 한나라당의 부동산대책에서 극명하게 드러난다. “세금폭탄 때문에 서민들 다 죽게 생겼다”며 부동산대책이 나올 때마다 난리를 치지만, 정작 내놓는 정책을 살펴보면 거짓말이라는 것을 알 수 있다. 정부 부동산대책 중 세제정책에서 그나마 기대를 받는 것은 종합부동산세 부과 대상을 6억 원으로 낮춘 것, 그리고 1가구 2주택 이상 다주택 소유자에 대한 양도세에 중과세를 매기는 것 등이다. 관련 법안은 내년부터 시행하는 실거래가 제도와 맞물릴 경우 상당한 효력을 발휘할 것으로 보인다. 한나라당이 그냥 있을 리 없다. 한나라당 조세특위는 11월 10일 ‘서민·소외계층을 위한다’는 명목 하에 정부의 세제개편안에 개선안을 내놓는다. 개선안의 요지는 “종합부동산세 부과대상을 6억 원에서 9억 원 이상으로 상향조정하고 1가구 2주택 양도세 중과세를 폐지하자”는 것. 한마디로 8·31대책의 가장 강력한 세제정책을 흔들어 보겠다는 이야기다. 한나라당의 정책이 국회를 통과하면 올해 말과 내년 초 예정된 정책이 무산되고, 8·31에 이어 11·15 역시 모두 붕괴될 것은 자명한 사실. 보수언론은 이 사실을 누구보다 잘 알고 있다. 게다가 1가구 1주택자 등 보통 서민에게는 아무런 피해가 미치지 않는 정책이라는 사실도 잘 알고 있다. 하지만, 한나라당 내에서도 ‘부자를 위한 정책’이라는 비난이 나오는 이런 정책을 보수언론은 적극 옹호하고 있다. 그래야 건설경기가 살아나니까. 그래야 부동산 5적이 계속 배부르니까. 건설업체 역시 이들의 도움을 얻어 상당한 폭리를 챙긴다는 것은 익히 알려진 사실이다. 토지공사와 주택공사가 강제로 개인의 토지를 빼앗고 서민을 내쫓는 일, 그리고 집짓기 좋게 만들어 몇 배나 남겨 건설업체에 팔아먹는 이야기는 삼척동자도 알고 있다. 건설업체는 그 위에 아파트를 짓고, 건설비와 택지비·간접비 등을 몇 배로 부풀려 서민에게 또 다시 팔아먹는 것 역시 잘 알려진 이야기다 하지만 가장 큰 문제는 이렇게 부동산값이 천정부지로 뛰고, 온갖 부작용이 발생하는데도 정부는 귀를 틀어막고 있다는 것이다. 이게 바로 부동산 문제의 핵심이기도 하다. ■ 정부가 잊은 두 가지 중 하나‘기본’ 상황이 이 지경이지만 정부의 의지는 빈약하기만 하다. 강력한 세제와 공급확대라는 두 가지만 가지고 해결하겠다는 안이함. 이게 바로 정부의 가장 큰 문제다. 부동산값을 올리는 게 누구인지 분명히 알지만 이들을 강력하게 휘어잡을 생각을 하지 않는다. 그러다보니 서민을 위한 정책이 아니라 ‘기본’이 빠진 대책만 나온다. 그렇다, 기본이 없다. 무언가 해보고 싶지만 보수언론과 보수정치에 휘둘리고, 건설재벌한테 이득이 돌아가는 악순환이 이어진다.

정부는 매번 부동산종합대책을 통해 ‘부동산 투기를 반드시 근절시키겠다’, ‘서민의 주거안정화를 실현시키겠다’고 공언했지만 30년간 단 한 번도 제대로 된 부동산안정과 조세정의를 실현하지 못했다. 지난 78년 8월 8일 처음 발표된 ‘8·8부동산대책’ 이후 30년간 60여 차례 부동산대책을 내놓았던 정부의 고질적 문제다. 정부는 ‘투기-투기규제-경기위축-규제완화’의 고리를 여전히 끊지 못하고 있다. 투기에서 투기규제로 넘어가는 고리를 끊고, 이어 뒤따를 경기위축에 대비한 튼튼한 정책을 내놓는 것. 고리를 끊어서 규제완화로 이어지지 않도록 하고, 이 고리마저 완전히 해체할 수 있는 기본적인 정책이 없다. 정부가 우왕좌왕 하는 사이 부동산 5적은 공격을 하고 정부는 굴복한다. “정부가 부동산 가격을 잡고 나면 경기부양을 하고 싶은 욕망이 드는 것은 당연한 일”이라는 키들랜드와 프레스콧의 충고는 여전히 현재까지 이어지는 것이다. 이번 11·15대책 역시 주택공급에만 열을 올렸지, 주택공급의 기본이고 가장 중요한 주택문제와 원가공개, 분양가 인하를 둘러싼 쟁점은 사라졌다. 다만 “몇 만호를 수도권에 공급한다더라”식의 겉기 대책만 남았다. 다시 한 번 말하건데, 부동산 5적에 대한 강력한 의지가 없으면 부동산 문제는 절대로! 성공할 수 없다. ■ 정부가 잊은 나머지 하나‘신뢰’ ‘기본’이 빠져있으니 ‘신뢰’도 없다. 당연한 일이다. 정부가 정말로 서민을 위한 부동산대책을 만들고, 굳건히 추진할 거라는 강한 신뢰. 이것이 없으면 부동산은 흔들릴 수밖에 없다. 흔히들 ‘부동산 심리 문제가 크게 작용한다’고 하는데, 이 심리가 바로 신뢰다. 부동산대책이 통할 리 없다는 믿음이 전반적으로 깔려 있다면 아무리 좋은 정책을 써도 실패하고 마는 것은 당연하다. 한명숙 국무총리는 11월 13일 대정부질의에서 “참여정부의 부동산정책은 실패했다”는 지적에 대해 “실패라는 지적은 시기상조”라고 반박했다. 실거래가 정책 등 올해 연말과 내년에 시행되는 여러 정책이 효과를 발휘하면 안정적인 국면으로 들어가지 않겠느냐는 답이다. 하지만 앞서 말했듯, 전반적으로 부정적인 기조가 깔려 있는 현재 상황에서 부동산대책이 강력한 세제로 해결될 리 만무하다. 이에 대한 증명은 30년 여간 부동산정책 실패가 증명하고 있다. 이번 11·15 대책에서 공급과 함께 축을 이뤘던 것은 다름 아닌 대출규제다. 아파트를 구입해서 더 비싼 값에 팔지 못하도록 6억 이하 주택에 대한 대출을 금지했다. 하지만 어쩐 일인가? 하루 만에 대출총량규제가 긴급 해제되는 헤프닝이 일어났다. 신규 대출을 중단한 지 하루 만에 입장이 180도 바뀌자, 보수언론은 기다렸다는 듯 “금융감독당국이 대출총량규제를 긴급 해제하는 ‘오락가락 정책’에 소비자들만 골탕을 먹는 꼴이 됐다”고 비난했다. 이게 바로 정부 부동산대책의 현주소다. ■ 100% 넘어선 보급률 하지만 여전히 서민은 집이 없다. 현재 전국의 주택보급률은 이미 102%를 넘어섰다. 서울실질보급률 역시 105%에 달했다. 이 수치대로라면, 집 없는 가구가 없어야 하지만 여전히 서민들은 집 없는 고통에서 허덕이고 있다. 이에 대해 심상정 민주노동당 의원이 11월 13일 발표한 ‘상위 100인 주택소유현황’ 결과는 중요한 지적이 될 것이다. 심 의원은 이날 “우리나라 부유층 100명이 총 1만 5,000채의 주택을 소유하고 있다”며 “부동산가격 폭등의 근본원인은 집 부자들의 과도한 주택 소유 때문”이라고 주장했다. 가구당 주택보급률이 100%를 넘었지만 여전히 집 없는 서민은 많고도 많다. 부동산값을 내리는 방법은 의외로 간단하다. 적이 누군지 알고, 발생할 문제가 확실하다면 올바른 대책을 세워 물리치면 된다. 하지만 정부는 해답을 알고 있으면서도 행동을 하지 않는다. 주택공급확대 정책의 투기세력 개입을 원천봉쇄하고, 주택을 거주가 아니라 소유의 개념으로 알고 있는 사람에게는 강력한 세제정책을 써야 효력을 발휘할 수 있다는 지극히 간단한 사실. 정부는 정말 모르는 것일까? 아울러 공급 정책으로는 집 없는 서민에게 싼 주택을 공급하면 된다. 어떤 방식으로 하느냐도 의외로 간단하다. 부동산값을 올리는 부동산 5적이 주장하는 목소리의 반대로 쫓아가면 된다. 부동산 5적을 향해 시민들이 왜 분양원가 완전 공개를 주장하고 개발이익 환수를 주장하는지, 왜 후분양제도를 주장하는지 정부는 귀를 기울일 때가 됐다. ■ 30년 간 이어진 부동산투기와의 싸움 정부는 매번 부동산종합대책을 발표하면서 ‘부동산 투기를 근절시키겠다’고 밝혀왔다. 하지만 지난 30년간 발표된 60여 개의 대책은 효력을 발휘하지 못한 채 번번이 부동산 5적과 투기세력에 무릎을 꿇었다. 정부차원 부동산 대책이 처음 발표된 것은 78년 8월 8일 박정희 정권의 ‘8·8부동산대책’. 60년대 후반 한남대교 건설과 영동지역 주택건설로 시작된 주택건설 붐이 78년 정점에 달했고, 시중 유동자금이 부동산 투기에 급격히 몰리는 현상이 이어지자 나왔다. 당시 정부는 부동산 양도세 70%와 토지거래신고와 허가제, 기준시가제 등 파격적인 세제안을 도입했다. 하지만 이와 같은 세제정책은 국토 개발 붐과 주택 5만호 공급정책 등 건설업 경기와 맞물려 실패했다. 게다가 일시적으로 건설경기와 부동산경기침체, 그리고 물가상승을 불렀다. 결국, 전두환 정권은 경기활성화를 위해 81년 부동산 양도세 완화와 채권입찰제 도입 등 규제완화와 투기억제 정책을 번갈아 내놓았다. 하지만, 이런 오락가락 정책 탓에 부동산은 흔들렸고, 88올림픽을 전후로 시중유동자금이 쏟아져 오히려 투기가 늘었다. 그 결과 80년대 초반 강남의 집값이 몇 년 만에 두 배로 뛰는 등 부작용이 속출, 노태우 정권은 급기야 89년 ‘토지공개념’이라는 사상 유래없는 강력한 투기억제정책을 내놓게 된다. 하지만, 토지공개념 중 개발이익환수법, 택지소유상한법이 일부 조항 위헌판결이 나면서 이 제도 역시 좌절됐다. 이런 상황에서 90년대에 전 세계적으로 경기위축 바람이 불었고, 95년 문민정부시절 부동산실명제가 전격적으로 시행되면서 지가상승률이 하락세로 돌아서는 등 하락세가 이어졌다. 하지만, 97년 IMF 사태가 터지자 또 다시 부동산 투기 열풍은 몰아쳤다. 국민의 정부는 당시 IMF를 타개하기 위해 부동산 경기 활성화를 촉진, 98년 분양가자율화, 토지거래허가제 폐지, 분양권 전매 허용, 그리고 99년에는 주택청약제도를 완화하는 등 1가구 2주택을 심화시켰다. 특히, 이 때 시행된 분양원가자율화는 건설재벌의 힘을 강력하게 만들고, 투기지역을 강남에서 용인·수원 등 수도권 전지역으로 확대시켜, 현재 부동산시장을 왜곡시킨 주범이라는 평을 받고 있다. 그러자 정부는 2001년 소형평형 의무비율제 재도입, 2002년 투기과열지구 지정, 분양권 전매제한 강화 등 투기수요를 억제하는 제도를 실시하고, 참여정부 역시 8·31에 11·15 대책을 발표했지만, 여전히 투기 세력과 부동산 5적을 잡지는 못하고 있다. -김기중 기자