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[고윤기 변호사의 법률이야기] 적자 콘도기업으로부터 ‘내 방’ 받아낼 수 있다고?

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cnbnews 제543호 고윤기 로펌고우 변호사⁄ 2017.07.10 09:35:34

(CNB저널 = 고윤기 로펌고우 변호사) 휴가철입니다. 여행을 갈 때는 교통편과 숙박, 음식을 항상 점검해야 합니다. 아무리 좋은 관광지라도 먹을거리나 자는 곳이 마음에 들지 않으면, 그 여행은 상처를 남깁니다. 여행지의 숙박시설은 대표적으로 호텔, 여관, 민박 등이 있고, 콘도미니엄(condominium)이라는 형태가 있습니다. 이 콘도미니엄이라는 것은 호텔도 아니고, 민박도 아닌 특이한 형태입니다. 특히 간단한 취사가 가능하다는 점에서 콘도는 가족 단위 여행객에게 큰 인기를 얻어 왔습니다. 

독특한 숙박 시설, 콘도미니엄

우리나라에서는 1979년 6월 (주)한국콘도미니엄이 처음으로 회사를 설립, 1981년 4월 경주 보문관광단지에 25평형, 객실 103실의 경주콘도미니엄을 완공하여 운영한 것이 최초라고 합니다. 그 이후에 명성콘도가 본격적으로 콘도미니엄 사업을 시작하며 우리나라 콘도미니엄 사업은 활기를 띄기 시작했습니다. 특히 1981년도에 명성콘도가 설악산에 대규모 콘도미니엄을 개장한 것이 크게 화제가 되었습니다. 설악산 명성콘도는 우여곡절 끝에 한화에 인수되어 재개장했습니다.

콘도미니엄이라는 이 특이한 형태는 어떻게 만들어졌을까요? 우리 법에서는 관광진흥법 제3조 제1항에 ‘휴양 콘도미니엄업’을 다음과 같이 정의하고 있습니다. 

*휴양 콘도미니엄업 : 관광객의 숙박과 취사에 적합한 시설을 갖추어 이를 그 시설의 회원이나 공유자, 그 밖의 관광객에게 제공하거나 숙박에 딸리는 음식·운동·오락·휴양·공연 또는 연수에 적합한 시설 등을 함께 갖추어 이를 이용하게 하는 업

즉 숙박, 취사, 오락, 운동이 모두 가능한 종합숙박시설입니다. 가족 단위의 관광객이 많이 찾다 보니, 유명한 관광지 주변에는 콘도미니엄이 있습니다. 

예전에는 콘도미니엄 소유자나 회원이 아닌 사람들이 콘도미니엄에서 숙박을 한 번 하기가 상당히 어려웠습니다. 그만큼 이용객의 수요가 많았습니다. 그러다 펜션 건축이 확산되면서 요즘에는 경치 좋은 곳에는 펜션이 많이 생겼습니다. 그래서 예전만큼 콘도미니엄을 이용하는 데 경쟁이 치열하지는 않습니다.

복잡한 회원 제도

콘도미니엄은 여러 가지 형태로 회원 관계가 존재합니다. 콘도미니엄은 소유형태에 따라 회원이 콘도미니엄에 대한 사용권과 지분소유권을 모두 가지는 공유제(Ownership)와 회원제(Membership)로 구분됩니다. 

공유제 회원은 콘도미니엄의 소유권, 즉 콘도미니엄의 구분건물에 대한 지분권을 소유하게 되며, 분양회사가 공유제 회원에게 콘도미니엄을 매각해 그 지분소유권을 양도함으로써 성립합니다. 반면에 회원제 회원은 콘도미니엄의 소유권은 없지만 시설이용권을 가지게 됩니다. 이 경우 분양회사는 회원제 회원에게 입회금 등을 받고 콘도미니엄 시설을 이용할 수 있는 권리를 주게 됩니다.

공유제 회원의 경우가 좀 특이한 형태인데, 객실의 소유권을 취득하는 매매계약과 시설이용계약이 결합된 계약입니다. 공유제 회원은 그 객실의 소유권을 취득하지만 그 객실의 독점적인 소유권을 주장할 수 없고, 다른 사람이 자신의 소유 객실을 사용하는 것을 허락해야 합니다. 대신 자신이 소유하지 않는 타인 소유의 객실이나 시설물을 사용할 수 있습니다. 

▲건설 중인 콘도와 호텔 현장. 사진은 본문 내용과 무관함. 사진 = 연합뉴스

이는 상당히 복잡한 형태의 계약입니다. 그래서 콘도미니엄은 여러 가지 법적 문제가 발생하는 경우가 많습니다. 최근에는 경기가 어려워지면서 콘도 운영회사가 계속 적자를 내고 있기 때문에, 특히 콘도미니엄의 공유제 회원과 콘도 운영회사 간에 분쟁이 많이 발생하고 있습니다. 

공유제 회원과 관련해 최근에 있었던 대법원 판례를 하나 소개하겠습니다. 이 사건은 콘도미니엄의 객실을 매매, 경매 또는 공매로 취득한 사람들이, 콘도 운영회사에 자신들이 지분을 가진 콘도객실의 인도를 청구한 사건입니다. 추측컨대 콘도 객실의 일부를 자신들이 직접 임대하여 수익을 가져가겠다는 의도로 판단됩니다. 

앞서 말씀드린 것처럼, 공유제 회원이 자신의 소유권을 제한 받는 이유는 콘도분양 계약과 관광진흥법의 규정 때문입니다. 콘도미니엄 객실의 소유권을 이전 받은 자들이 이 콘도 분양계약의 약관 및 시설이용 관리 규정상의 권리 의무를 승계한다면, 객실인도 청구는 불가능할 것입니다. 반면 이 계약상 의무를 부담하지 않는다면, 콘도 운영회사는 객실을 인도해야 할 것입니다. 

회원에 객실 인도하라는 대법원 판결

이 사건은 3년에 걸쳐 재판이 진행되었습니다. 대법원은 “공유제 회원이 자신이 공유지분을 가진 객실에 대한 배타적·독점적 사용수익이 제한되는 것은 공유지분권자와 시설경영기업과 사이에 성립한 시설이용계약의 효력 때문이므로, 시설경영기업은 그 공유지분권자와 사이에 유효한 시설이용계약이 존재하는 사실을 입증하여야 한다”고 판결했습니다. 그러면서, “이 사건의 경우 시설관리기업인 피고가 이 사건 콘도 객실의 공유지분권자인 원고들과 사이에 유효한 시설이용계약이 존재한다는 사실을 입증하지 못하였다”고 보았습니다. 

쉽게 결론만 요약하자면, 매매, 경매 공매로 콘도미니엄의 소유권을 취득한 자들이 콘도 관리회사에게 청구한 객실인도청구를 법원이 받아들였다는 것입니다. 피고인 시설관리회사는 원고인 공유자들에게 객실을 인도해야 합니다. 이 판결은 여러 가지를 시사하고 있습니다. 콘도운영회사의 경영이 부실한 경우, 공유지분자들이 시설이용계약을 해지하는 방법으로, 소유권 행사에 제한을 받지 않는 소유권행사를 하려고 시도할 여지도 있습니다. 

회원제로 이루어지는 콘도미니엄도 역시 문제가 있습니다. 콘도와 리조트 산업이 한창일 때 많은 회사들이 생겨났습니다. 그러나 이제 입회금을 돌려주어야 할 시점이 돌아 왔는데, 돌려줄 입회금이 없는 경우가 많습니다. 대부분 경영부실 때문입니다. 실제로 콘도를 관리하는 회사가 파산을 신청하거나 법정관리에 들어가는 경우가 비일비재 합니다. 이런 경우 입회금을 돌려받는 것은 상당히 까다롭습니다. 콘도회사가 입회금을 돌려주지 않는 경우 최종적으로는 법원의 판결이 필요합니다. 

예전과는 달리 콘도미니엄, 리조트의 형태 말고도 저렴하고 좋은 숙박시설이 많이 생겼습니다. 펜션이나 게스트 하우스, 소규모 호텔 등이 관광지나 휴양지 근처에 많이 생겨서 예전같이 콘도미니엄 회원권이 없어도 숙박시설을 어렵지 않게 구할 수 있습니다. 한 번쯤 생각해 보시기 바랍니다. 내가 1년에 며칠을 콘도에서 숙박할 것인지, 다른 숙박시설에서 묵게 될 경우 비용은 어떠한지를 비교해 보시면 좋습니다. 

특히 대다수의 리조트나 콘도미니엄은 꼭 회원이 아니더라도 인터넷의 중개사이트에서 이용권을 판매하고 있습니다. 인터넷에서 이용권을 구매하는 비용과 회원권을 구입하여 사용하는 비용을 비교해 보신다면, 보다 합리적인 소비생활을 할 수 있을 것입니다. 

(정리 = 윤지원 기자)


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