부동산 정책 덕본 사람없고 정부만 배불렀다

참여정부가 2달 남겨놓고 있는 한국의 부동산시장은 대선정국때인데도 꽁꽁 얼어붙었다. 참여정부의 부동산정책에 관여해온 대통합민주신당은 국민의 표를 잡기위해 부동산 규제를 푼다는 공약을 내놓지만 부동산시장에서는 이 약발이 먹혀들지 않고 있다. 그래서 공급자인 건설사와 수요자인 국민은 울수 밖에 없다. ■올해 재건축 수익률, 참여정부 들어 최저 올해 서울 재건축 아파트값이 평균 4.43% 떨어지면서 참여정부 출범 이후 가장 낮은 변동률을 기록한 것으로 조사됐다. 부동산포털 닥터아파트가 참여정부가 출범한 2003년부터 2007년까지 매년 서울 재건축 매매가 변동률을 살펴본 결과 △2003년 20.98% △2004년 -2.08% △2005년 31.70% △2006년 37.86% △2007년 11월까지 -4.43%인 것으로 나타났다. 올해 서울 재건축단지 매매가 변동률이 가장 큰 폭으로 하락한 것. 1·11부동산대책 발표로 재건축단지에도 분양가 상한제가 적용되자 사업성이 악화되는 초기 재건축단지를 중심으로 매매가가 급락했기 때문이다. 재건축 사업의 핵심 지역인 강남권 재건축 매매가 변동률도 마찬가지. △2003년 21.02% △2004년 -2.39% △2005년 33.02% △2006년 38.08% △2007년 11월까지 -4.95%를 기록했다. 재건축 아파트값이 오를 때는 강남권 재건축이 서울 재건축 매매가 평균 보다 더 오르고 하락할 때는 서울 재건축 평균치 보다 더 하락해 등락폭이 큰 것으로 나타났다. 올해 지역별 재건축 매매가 변동률은 강동구(-10.10%)와 송파구(-8.28%)가 가장 큰 폭으로 하락했다. 2004년 서울 재건축시장 약세를 주도한 지역이 강서구(-5.94%)와 구로구(-5.46%)로 강서권이었던 것과는 대조적으로 2007년 재건축사업의 약세는 강남권 단지가 주도한 것. 한편 참여정부 출범 이후 재건축 시장 안정에 가장 영향이 큰 대책은 10·29대책인 것으로 조사됐다. 재건축 관련 규제 내용이 포함된 7개 정부 정책 발표 3개월 후 서울 재건축 매매가 변동률을 조사한 결과 10·29대책 발표 3개월 후 서울 재건축 매매가 변동률이 -6.01%를 기록해 가장 큰 폭으로 하락했다. 2003년 10·29대책은 5·23대책과 9·5대책 발표 이후 연이어 나온 재건축 규제로서 재건축 투자자들의 가격 하락에 대한 압박감이 가장 컸기 때문인 것으로 보인다. 여기에 1가구 3주택 양도소득세 중과세와 종합부동산세 조기시행 등 세금 부담도 강화돼 고가의 서울 재건축단지에 대한 부담을 가중시킨 것. ■수도권 분양시장 먹구름, 미분양 6천 가구 수도권도 미분양이 증가 하고 있다. 10월 5200여 가구에서 11월 6200여 가구로 18.1% 늘었다. 닥터아파트가 11월19일부터 23일까지 전국 아파트(주상복합)를 조사한 결과 588곳 6만2447가구가 미분양 상태다. 10월(5만9976가구)보다 4.1%(2471가구) 증가.

특히 수도권 미분양 물량이 크게 증가했는데, 11월 미분양이 6233가구로 10월(5277가구)대비 18.1% 증가했다. 이는 2006년 1월(7272가구)이후 최고 기록으로 분양가 상한제 영향을 받은 양주 고읍지구 동시분양과 고가로 분양한 서울 주상복합 물량이 남으면서 미분양이 늘었다. 지방 중소도시(3만4615가구)는 10월(3만3622가구)보다 933가구가 늘었으며 지방 5대 광역시는 10월 2만1077가구에서 522가구가 늘어난 2만1599가구가 남은 상태다. 수도권에서 미분양 적체가 심화된 가운데 충남과 충북은 오히려 10월보다 감소했다. 일부 지역 투기과열지구 해제로 계약 후 전매가 가능하다는 호재와 11월에 신규분양이 없어 미분양이 줄어든 것으로 파악된다. 충남(5990가구) 3.9%(249가구), 충북(2407가구) 8.6%(229가구) 줄었다. 수도권 = 구로구 고척동 50-1번지에 지난 5월 C&우방이 20층 4개동 111㎡ 180가구를 분양했다. 이중 저층을 중심으로 23가구 정도가 미분양으로 남아있다. 서울지하철 2호선 양천구청역, 1호선 구일역이 차로 10분 거리로 고척시장과 롯데마트, 애경백화점, 신도림테크노마트 등을 이용할 수 있다. 단지규모는 작지만 주변에 고척2, 3, 4구역 재개발 사업이 이뤄지고 있어 주거여건 개선을 기대할 수 있다. 입주는 2009년 11월. 금호건설은 구리시 교문동 285의 1번지에 조합아파트 276가구 중 108~157㎡ 55가구를 일반분양했다. 현재 잔여물량은 20%정도 남은 상태다. 교문사거리에 위치해 서울 접근성이 좋고 구리뉴타운 일대와 인접해 개발 수혜가 예상되는 지역이다. 남양주시 진접지구 12블록 신도브래뉴는 127~261㎡ 538가구를 분양했다. 시공사는 신도종합건설. 분양가 상한제가 적용되지 않아 소유권 이전 등기 후 바로 전매가 가능하다. 미분양가구수는 10%정도 남았다. 중심상업지구를 걸어서 10분정도면 이용할 수 있다. 한화건설은 수원시 인계동 1127의 1번지 일대에 주상복합아파트 152~179㎡ 212가구를 2007년 10월에 분양했다. 입주는 2010년 3월 예정. 잔여물량은 20% 정도 남은 상태. 올림픽공원·야외문화예술공원·효원공원 등 주변 녹지율이 높고 갤러리아백화점(수원점), 홈플러스(동수원점), 킴스클럽(동수원점) 등 편의시설이 밀집돼 있다. 지방 5대 광역시 = 대구 달서구 월성동 777의 2번지(월배지구 2블록)에는 월드건설이 112~280㎡ 865가구를 2006년 6월 분양했다. 2009년 6월 입주예정. 중도금 60% 무이자융자 조건이며 발코니 확장도 일부 가구에 대해서는 무료로 공사해 준다. 잔여물량은 112~211㎡에 걸쳐 20%정도 남은 상태. 구마고속도로를 바로 이용할 수 있으며 롯데백화점(상인점), 이마트(월배점)는 걸어서 10~15분 거리다. 신동아건설이 부산 정관신도시 A-28블록에 분양한 128~181㎡ 655가구 중 계약 가능한 물량은 15% 정도. 계약금 500만 원에 중도금 60% 무이자 융자가 가능. 정관신도시를 가로지르는 자광천과 중앙공원 조망이 가능하다. 정관~석대 간 고속화도로(2008년 개통예정), 부산~울산 간 고속도로(2008년 개통예정) 등을 통해 부산 서면과 울산으로 이동이 쉽다. 광주 북구 운암동 67의 1번지 운암주공2단지를 벽산건설이 재건축해 2753가구 중 82~185㎡ 1237가구를 2006년 4월 일반분양했다. 현재 남은 가구수는 148~185㎡에 걸쳐 10%정도다. 계약조건은 계약금 1천만 원에 중도금 60% 무이자융자 조건. 입주는 2008년 8월 예정이다. 광주문화예술회관·광주민속박물관·광주시립미술관 등 문화시설이 단지 주변에 위치해 있다. 대자초등·동운초등·중앙중·중앙여고·금호고 등 학군도 풍부한 편. 현대산업개발은 울산 중구 우정동 694번지에 106~263㎡ 820가구를 분양했다. 미분양은 40%정도 있으며 중도금이 1년간 무이자융자가 가능하며 이후에는 이자후불제로 전환된다. 지방 중소도시 = 대동종합건설은 충남 당진군 당진읍 채운리 571번지에 109~148㎡ 553가구 중 현재 5%정도 남았다. 중도금 60% 무이자융자가 가능하다. 탑동초등·당진중·당진고 등 학군이 밀집돼 있고 당진군 중심상권과 인접해 있다. 월드건설은 경남 창원시 내동과 외동에 각각 54가구 중 115가구, 439가구 중 202가구를 일반분양했다. 계약할 수 있는 물량은 10~20%정도 남은 상태다. 기존아파트를 재건축하는 단지로 편의시설, 학군은 형성돼 있어 이용이 쉽다. 경북 포항시 우현1토지구획정리지구에는 금호건설이 115~165㎡ 449가구를 분양했다. 20%정도가 미분양 상태. 중도금 60%가 이자후불제 조건이다. 강원 원주시 무실3지구 B-2블록에 대림산업이 128~221㎡ 592가구를 분양했다. 분양가 상한제가 적용돼 2009년 12월까지는 전매가 금지된다. 잔여물량은 128~181㎡ 20%정도 있으며 중도금 50% 이자후불제 조건이다. <박천수 기자>