하반기 집값 보합세…오피스텔, 광교·청라·판교 청약 주목

부동산 경기 불황으로 전국 주요 지역의 집값 하락현상이 계속되면서 참여정부 당시 집값 상승을 억제하기 위해 내놓은 각종 부동산 정책들이 유명무실해지고 있다. 부동산 정책에서는 총선이 끝난 상반기의 예측이 많이 빗나간 상황이다. 그만큼 변동성이 많을 전망이다. 재개발 지역 지분 쪼개기 차단, 오피스텔 전매제한 및 지역우선공급제 이외에 재개발·재건축의 절차가 간소화되며, 단품 슬라이딩제를 통한 아파트 분양가 인상, 신혼부부용 주택 분양 등 여러 가지 정책이 시행을 앞두고 있다. 부동산 전문가들은 정부 규제 중에는 중복 규제가 많아 주택시장 침체를 더욱 가중시킬 수 있는 만큼 시장이 정상적으로 작동될 수 있도록 합리적으로 정비할 필요가 있다고 지적한다. 먼저, 하반기 주택시장은 ‘정책변수’와 ‘금리변수’의 큰 변수 2가지가 작용할 것으로 분석됐다. 이명박 정부의 규제완화에 대한 기대감이 여전히 남아 있는데, 규제완화가 하반기에 현실화할 가능성은 낮아 보인다. 촛불시위 정국 등으로 입지가 좁아져 당초 공약으로 제시한 규제완화 드라이브를 걸 수 있는 이니셔티브(Initiative)를 갖기가 쉽지 않은 상황이다. 따라서, 하반기는 이상(규제완화를 통한 시장기능 회복)과 현실(반발 여론) 사이에서 많은 고민을 하는 시기가 될 것으로 전망됐다. 또한, 고정 대출금리가 연 9%까지 상승하고 유가상승에 따른 물가압박으로 콜 금리를 올릴 가능성도 있어 부동산 시장에는 상당한 악재로 작용될 것으로 보인다. 2002년부터 시작된 대세상승 사이클이 나타나게 된 근본 원인이 저금리와 과잉유동성에 있다고 볼 때, 고금리는 곧 부동산 투자자들의 비용(수익률 하락) 증가로 이어져 투자수요가 감소할 수 있기 때문이다.

■버블 세븐 약세…저평가 지역 강세 전망 올 하반기 수도권의 집값은 큰 변화가 없으며, 시장 분위기 또한 상반기처럼 가라앉을 것으로 예상됐다. 무엇보다 미분양 등 공급과다 여파가 계속되고 있기 때문이다. 또한, 버블 세븐 지역 집값 결정의 주요 척도인 종합부동산세·양도세 등의 규제 완화 방안도 기대하기 여렵다. 촛불 정국에서 이른바 ‘강부자’ 내각 시비가 더욱 높아진 마당에, 정부가 종부세 완화 등의 대책을 내기는 부담스럽기 때문이다. 이런 분석에 따라 분당과 용인·평촌 등 수도권 주요 신도시도 침체를 벗어나기 어려울 전망이다. 이에 따라 강북·노원·도봉 등 강북 3개 구의 상승세도 크게 꺾일 것으로 보인다. 최근 2년 간 큰 폭의 가격 상승이 무엇보다 큰 부담인데다, 의정부·동두천 등 수도권 북부의 상승세를 이끌었던 각종 개발 재료도 충분히 반영됐다는 게 전문가들의 공통된 분석이다. 또한, 전문가들은 올 하반기에 3% 정도의 집값 상승률을 예상했다. 시장이 전반적으로 침체 상황을 이어 가겠지만, 저평가된 지역을 중심으로 가격이 오를 곳도 적지 않다는 분석이다. 하반기에 집값이 오를 만한 곳으로 서울 강북권이 첫손에 꼽혔다. 저평가된 소형 아파트가 많은데다, 뉴타운 재개발 등 개발 호재도 많기 때문이다. 재개발 기대가 큰 서울 서남부 지역도 집값이 오를 것으로 전망됐다. ■유망 투자처…오피스텔, 광교·판교 신도시 하반기에는 오피스텔 시장이 가장 유망할 것으로 대부분 전망하고 있다. 부동산 전문가들도 하반기에 유망한 부동산 투자처로 빌딩과 오피스텔을 꼽았다. 아파트 미분양 물량은 갈수록 쌓여만 가고 있는 반면, 오피스 및 오피스텔은 공급 부족으로 공실률이 크게 줄어들고 있다는 이유에서다. 또한, 오는 9월부터 수도권 투기과열지구에서 오피스텔을 분양받은 경우 사용승인 후 1년 이내 전매제한 규제가 적용된다. 특히, 서울 강남과 여의도·마포구 등 기존 오피스 및 오피스텔 수요뿐만 아니라 삼성타운 조성 등으로 새로운 수요까지 유입되면서 앞으로 임대료가 지속적으로 상승한다는 예상이다. 박원갑 스피드뱅크 소장은 “산업구조가 점차 공업에서 사무직으로 전환되고 있고, 사무실을 이용하는 서비스 업종도 늘어나는 추세”라며 “특히 2012년까지 수요가 초과할 것으로 예상되는 강남권 빌딩 시장의 수익이 좋을 것”이라고 내다봤다. 장롱 깊숙히 넣어 둔 청약통장을 꺼내도 아깝지 않을 수도권 내 유망한 분양단지로는 단연 광교신도시와 판교신도시를 꼽았다. 광교신도시는 분양가가 수원 영통이나 용인 수지 등 인근 시세의 70~80% 수준이라는 큰 장점이 있다. 그리고 광교신도시는 1기 신도시는 물론 판교신도시 등 2기 신도시보다 녹지율이 높은 반면 인구 밀도는 낮아 주거 환경에서도 높은 평가를 받고 있다. ■미분양 대책 아직은 ‘글쎄’…양극화 현상 지속 최근 정부가 발표한 미분양 해소 대책에 대해 전문가들은 대부분 시큰둥한 반응이다. 미분양 대책이 전국적으로 25만 가구에 이르는 지방 미분양 해소의 근본적인 대책이 될 수 없다는 설명이다. 건설업체들은 미분양을 줄이기 위해 중도금 무이자, 계약금 할인 등 많은 금융혜택을 내놓으면서 실제적으로 분양가를 낮추고 있다. 그러나 건설사들이 분양가를 10% 이상 더 낮출 여력은 없어 보인다. 이와 맞물려, 업계는 부동산시장의 거래심리 회복이 선행돼야 시장경제 원리가 제대로 작동돼 미분양 해소에 조금이나마 도움이 될 수 있다는 입장이다. 분양가 상한제, 전매제한 등의 규제 완화와 함께, 세제나 대출규제 완화 등을 통해 실수요자들의 구매력을 보강시켜 줄 필요가 있다는 얘기다. 김영진 내집마련정보사 대표는 “거래 활성화를 위해서는 무엇보다 대출 등 금융규제가 완화돼야 한다”며 “최근 부동산시장이 악화된 원인은 자금의 흐름을 막는 대출 등의 금융규제 영향이 크다”고 주장했다. 양도세와 종부세 등의 세금 부담도 무시할 수 없다. 수도권에 비해 지방 아파트 시장에서는 수요가 덜하기 때문에 1가구 2주택 완화 등의 추가 조치가 필요하다. 또한, 투자자라 하더라도 높은 분양가를 감수할 수 없는 상황이므로 전반적인 가격 조정이 뒤따라야 미분양 해소가 어느 정도 가능할 것으로 판단된다. 상한제 물량이 본격적으로 나오는 하반기에도, 상반기보다는 덜하겠지만, 냉각이 지속될 전망이 우세하다. 아울러, 분양시장의 양극화 현상은 당분간 지속될 것으로 점쳐진다. 주택은 입지적인 영향이 중요하므로 인기지역과 비인기지역의 차이는 확연히 드러난다. 다시 말해, 신도시 등 가격적인 매력과 기반시설이 잘 갖춰진 지역은 청약경쟁이 유지될 것이고 미분양에 대한 부담도 덜할 것으로 판단되나, 그렇지 못한 지역은 수요자들로부터 외면받을 것이 분명하다. 김희선 부동산114 전무는 “상한제 공급이 본격화되지만, 기대에 못 미치는 분양가 인하 효과와 길어진 전매제한 기간 부담 등이 겹치면서 청약자들은 여전히 유망 단지에 몰릴 것”이라고 전망했다. 상한제 물량의 가격인하 효과가 의문시되고, 물가상승과 원자재 가격의 급격한 인상 등이 반영될 경우 공급위축마저 우려되고 있다. 다만, 하반기에는 실수요자를 중심으로 관심지역의 미분양 물량이 다소나마 해소될 가능성도 있어 보인다. 청약통장은 국지적인 인기지역을 제외하고는 이전보다 관심이 적어질 것으로 보이고, 청약가점제 등의 시행에 따라 차별화가 심화돼 단기간 내에 예전과 같은 청약 광풍이 불기는 힘들어 보인다. 또, 청약저축을 위주로 한 인기는 지속되지만, 청약부금은 민간택지 중소형 아파트 공급감소로 가입자 수가 줄어들 것으로 전망된다. ■부동산시장 움직임 맞춰 순리대로 움직여라 하반기에는 은평뉴타운, 청라지구, 판교신도시, 광교신도시 등 어느 때보다 유망 분양물량이 대거 분양된다. 이때 청약가점제가 적용되는 물량 가운데 전용면적 25.7평 이하인 분양물량은 75%를 가점제에 의해 선별해 뽑고, 나머지 25%를 추첨제로 하게 되는데, 주택이 한 채 있거나 가점이 낮더라도 당첨확률이 전무하지는 않다. 청약가점제로 인해 당첨확률은 줄어들 수밖에 없으나, 확률이 전무하지는 않다는 뜻이다. 분양평형이 전용면적 25.7평을 초과하는 경우에는 50% 추첨제를 뽑게 돼 중소형보다는 확률이 크다. 청약가점제가 시행돼 가점이 낮더라도 추첨제 물량이 있기에 당첨 가능성이 있다는 점을 염두에 두고 기존주택 매입이나 청약 등의 의사결정을 하는 것이 좋다고 본다. 상황에 따라, 분양일정에 따라 달라지겠지만, 일반적으로 유망 분양물량이라면 그만큼 많은 사람들이 몰리므로 당첨 확률이 낮아지기 마련이다. 자칫 분양을 노리다 좋은 시기를 놓칠 수도 있다는 뜻이다. 분양이 쉽지 않다면 무작정 분양을 기다리기보다는 일단 유망단지를 매입한 후에 청약하는 편이 기회비용 면에서 나을 수 있다. 특히, 현 시점에서는 강북 도심에서 장기적인 개발호재가 있는 지역 가운데 저평가된 30평형대의 매입을 노려볼 만하다. 노후됐지만 소형 평형이 상대적으로 크게 상승하면서 30평형대와의 격차가 크지 않은데다 상대적으로 가격이 오르지 않았기 때문이다. 또한, 장기적으로 리모델링이나 재건축 등의 개발호재가 있는 노후된 단지도 눈여겨볼 만하다. 게다가 점차 기반시설이 확충되어 실수요자의 입질이 예상되는 단지도 좋다. 투모컨설팅 김정용 본부장은 “하반기 시장의 재테크 포인트는 시장의 움직임에 맞춰 순리대로 움직이는 것”이라고 조언했다.