임대인과 임차인 모두에게 중요한 임대차 상식

임대차 계약은 임대인이 임차인에게 부동산을 사용할 수 있게 하고, 임차인은 그 대가로 차임을 지급할 것을 약정함으로써 성립한다. 임대차는 생활과 직결되는 부분 중의 하나이며, 임대차 상식은 불황 속에서 특히 중요하다. 임대차와 관련된 사례를 문답 형식으로 알아봤다. 임대차 기간 중 집주인(임대인)이 바뀌었을 때 세입자는 새 임대인과 계약서를 새로 써야 하나? 임대차 기간 중에 집이 매매 또는 상속돼 소유주가 바뀌었을 경우, 종전 임대차 계약은 주택의 양수인에게 자동 승계되므로 계약서를 새로 쓸 필요는 없다. 하지만 새 집주인과 전세권 설정 등기나 도배·바닥장판 같은 하자 보수 문제를 상의할 필요가 있을 때는 종전 계약서 특약란에 새 임대인과 상의한 뒤 추가 기재해 두는 것도 좋다. 현재 사는 주택에 임차인이 여러 명일 경우, 앞으로 주택이 경매에 넘어갔을 때 보증금을 안전하게 돌려받을 수 있나? 최소한 소액 보증금은 안전한가? 주택임대차보호법에서는 임차인 보호를 목적으로 일정 금액 이하의 소액 임차인을 최우선으로 보호하고 있다. 수도권 과밀억제권은 현재 시행되고 있는 법률에서 대항 요건을 갖췄을 때 경매에서 후순위 채권자보다 먼저 돈을 받을 수 있는 임대차 보증금의 범위는 6,000만 원이며, 이 중 2,000만 원은 선순위 채권자보다 우선해 받을 수 있다. 이렇게 최우선으로 돌려받는 금액을 소액 보증금 최우선 변제라 하는데, 주의할 사항은, 하나의 주택에 임차인이 여럿이어서 임차인들의 소액 보증금 합계가 경매에 넘어간 주택가액의 2분의 1을 초과하는 경우 2분의 1 범위 내에서만 우선 변제권을 인정해주고 소액 보증금 비율로 나누게 된다. 따라서 임차인이 지나치게 많은 집일 경우 소액 보증금도 다 돌려받지 못할 수 있어 주의가 필요하다. 전세를 살다가 만기가 되었는데, 자녀들 학교 문제 등으로 재계약하기로 했다. 그런데 집주인이 보증금을 1,000만 원 올려 달란다. 집주인이 요구하는 대로 다 줘야 하는지, 아니면 주택임대차보호법 대로 5% 이내만 주면 되는지…. 임대차 계약 중 보증금 증액이나 감액은 계약체결일 또는 보증금 증액 뒤 1년이 경과한 시점이 지나서 연간 5% 이내로 요구할 수 있다. 그러나 이것은 계약 기간 중 부당한 증감액을 방지하기 위한 조항일 뿐이기 때문에, 계약 만료시의 증액 부분은 제한이 없다. 이에 임대인과 협의를 거쳐 보증금 합의에 실패하면 계약을 해지할 수밖에 없다. 세입자가 월세를 밀려 보증금마저 잠식된 상태이다. 게다가 집도 비워주지 않고 있다. 월세를 안 낼 경우 사적인 명도를 해도 된다는 각서를 임대차 기간 중간에 받아뒀는데, 사적인 명도가 가능한가? 각서를 받았더라도, 법적으로는 건물 부분 명도와 관련해 자력구제(自力救濟-자기 권리를 지키거나 억울함에서 벗어나기 위해 법률상의 절차를 따르지 않고 스스로의 힘으로 해결하려는 방법)가 허용되지 않는다. 우선, 세입자가 월세를 내지 않을 때 진행하는 방법은 ‘제소 전 화해’라는 방법이 있다. 통상적으로 제소 전 화해 신청일로부터 2~3개월 뒤에나 제소 전 화해 기일이 정해지게 되고, 지정된 기일에 임대인·임차인 측이 법원에 출석해서 신청된 내용에 대해 동의함으로서 제소 전 화해가 성립되는데, 세입자가 법정에 나오지 않거나 연락이 안 되면 진행 자체가 어렵다. 따라서 세입자로부터 강제로 월세를 받기 위해서는 건물 명도소송 절차에 의할 수밖에 없으며, 거기서 승소한 뒤 다시 강제집행을 할 수밖에 없다. 이 경우에도 소송 기간이 보통 5~6개월이 걸린다. 다만, 미지급 월세의 청구 방법으로 ‘지급명령’을 신청해 상대방이 2주일 내에 이의신청하지 않으면 확정되므로 빨리 월세를 회수할 수도 있다. 주의할 점은 지급명령제도는 금전 채권의 청구에 한하므로 건물 명도 요구 때는 이 제도를 이용할 수 없다.