피해를 줄이려면 입주자는 계약서 및 특약의 꼼꼼한 확인과 충분한 검토 필요

원칙적으로 애프터리빙제를 통한 계약방식은 ‘환매조건부 주택분양 공급계약’이다. 그러므로 전세임대차 계약이 아닌 분양공급계약이기 때문에 대부분의 입주자(세입자)들의 착오는 여기서 시작된다고 해도 과언이 아니다. 이는 소비자가 주택분양을 원하지 않아 계약을 해제하고자 할 때는 위약금으로 대출이자를 납부하게 된다면 그동안 전세가 아닌 월세로 산 것이며, 살아보고 더 살고 싶지 않을 때에도 주택을 구매시에는 중도금 대출무이자가 되는 등 오히려 족쇄가 되는 ‘애프터올가미’가 아닌가. 게다가 눈물 콧물 쏙 빠지고 난 후에 후회하지 말고 ‘너도나도 피해자가 될 수 있다는 경각심’을 가지고 절대적인 전세계약인지 분양으로의 환매조건을 갖춘 강매인지를 꼼꼼하게 살펴보고 계약에 임해야만 할 것이다. 항상 작은 글씨의 내용이더라도 면밀하게 특약사항의 내용을 일일이 확인을 하고 조금이라도 의심이 가는 내용이 들어 있다면 애매모호하거나 쉽게 이해하기 어려운 문구를 배제하고 학생들이 보더라도 알기 쉽게 보다 구체적이고 좀더 확실하게 특약사항을 기재하도록 요구해야 피해를 줄일 수 있다. 하지만 소비자들도 계약서만 꼼꼼히 따져보고 제대로 읽어보았어도 이 같은 피해는 막을 수 있다. 그렇기 때문에 무엇보다 애프터리빙제 아파트를 계약할 때에 중요한 것은 계약서의 내용과 특약사항 등을 면밀하게 세세히 살펴봐야 한다는 것이다. 첫 번째 제일 먼저 계약서에서 확인할 사항은 계약기간 종료 후 구매결정을 포기할 때 계약금의 환불조건이다. 매매 시점과 납입금액 환불날짜가 계약서상 명시되어 있지 않다면 주택이 팔리지 않을 경우에는 납입금을 돌려받기가 여간 힘들 수 있다. 두 번째는 살아보고 구매를 원치 않을 때 계약을 포기한다. 매매 포기시 위약금 여부도 분쟁사유가 된다. 처음 계약을 할 때 상담을 하거나 홍보할 때 전혀 언급이 없었던 위약금을 갑자기 요구하는 경우가 종종 있다. 계약서에 위약금에 대한 언급이 없다면 특약으로 넣는 것도 방법이며 계약 자유의 원칙에 따라 자신에게 유리한 특약사항 기입요구는 정당한 것이다. 세 번째는 대출이자에 대한 내용도 확실하게 짚고 넘어가야 한다. 주택구입을 포기할 경우 그동안 건설사가 대납해 준 중도금 대출이자를 입주자가 대신 갚아야 하는 조건에 걸려 들 수 있다. 이 내용에 대한 설명을 들었어도 매월 대출이자가 얼마인지 보증 주체가 어디인지도 매우 중요하다. 마지막으로 애프터리빙제가 일반적으로 많이 하고 있는 주택분양 공급계약이나 전세계약과는 차이가 있다. 가장 확연히 다른 것은 애프터리빙제는 조건과 기간을 정한 환매조건부계약이라는 것이다.

이에 따라 계약기간 내 계약을 한 시행사나 시공사가 향후 사업 부진에 따라 부도가 나면 책임을 질 수 있는 대상이 사라질 수 있기 때문에 그 피해가 고스란히 입주자에게 돌아갈 수밖에 없다. 게다가 시행사나 건설사가 부도날 경우 보증금 반환이 어려움이 따를 수 있기 때문에 시행사와 시공사 등의 재무 안정성 등도 역시 면밀히 체크해야 피해를 줄일 수 있다. 미분양 아파트 털어내기 대책으로 건설사들이 속속 내놓고 있는 애프터리빙제. 충분한 사전지식과 꼼꼼한 검토없이 일단 살아보고 결정하라고 하는 광고문구만 믿고 덥석 입주했다간 자칫 빚더미에 앉을 수도 있다는 것을 명심하자.

▶이호영 대표(2hoyoung@naver.com) 공인중개사/(현)미호건설 대표이사/(현)우리부동산 컨설팅 대표. 글:이호영(정리=왕진오 기자)