▲허가시 신고한 발코니 확장은 적법하다(85제곱미터 아파트 평면도)

『특정건축물 양성화 대상은?』 특정건축물 양성화 대상은 2012. 12. 31. 당시 사실상 완공된 건축물 중에 양성화 면적을 포함한 연면적의 1/2 이상이 주거용 건축물에 적용된다. 주택의 종류 기준에는 단독주택은 165㎡, 다가구주택은 330㎡, 다세대주택은 세대 당 전용면적 85㎡ 이하만 가능하다.

『2012. 12. 31. 당시 사실상 완공된 주거용 건축물에 대한 확인은 어떻게 하나?』 양성화 대상 주거용 건축물의 확인 작업은 2012. 12. 31. 전후 여부를 현실적으로 육안 확인이 어렵다. 추후 국토부와 서울시가 업무 협의를 거쳐 해당 지침을 정해 처리할 예정이다.

『건축물대장상 단독주택 180㎡로 표기고 2012. 12. 31. 이전에 30㎡를 불법으로 2가구 증축하여 무단사용 중일 경우에 양성화 대상여부?』 원칙적으로 가능하다. 다만, 단독을 다가구로 사용하고 있는 시점확인은 항측 도면 등으로 확인이 여렵기 때문에 추후 국토부와 서울시가 업무 협의를 거쳐 해당 지침을 정해 처리할 예정이다.

『양성화 기간은 2015. 1. 16.까지 양성화 신고기한은 언제까지 가능한지?』 법적 시한은 2014. 1. 16.까지지만 접수된 신고서를 30일 이내에 심의 등의 절차를 거쳐 사용승인서를 교부토록 하지만 절차상의 소요시간을 고려하므로 시행령에서는 신고기간을 2014. 12. 16.까지로 규정하였다. 이는 신고기간을 경과하여 접수될 경우 불법건축물 양성화의 적합한 대상일지라도 양성화 대상에서는 제외된다.

『기존에 부과된 이행강제금 또는 양성화에 따른 과태료를 납부하지 않을 경우에는 양성화가 되는지?』 1년 이내에 과태료 및 이행강제금을 완납 조건부 사용승인이 가능하다.

『일반주거지역에서 일조권 관련 규정을 저촉될 경우 양성화가 가능한지?』 원칙적으로 가능하지만 인근 주민의 일조권에 향유 현저한 지장이 없는 건축물에 한해 가능하며 이에 대한 판단은 건축위원회에서 하며 추후 보다 세부적 운영기준을 마련할 것이다.

『기존무허가건축물대장에 등재된 건축물도 양성화가 가능한지?』 기존 무허가건축물이라도 양성화 기준에 적합한 주거용 건축물일 경우에는 불법건축물 양성화가 가능하다.

『소요너비 미달도로(4m미만 도로)에 접하지 않을 경우에도 양성화가 가능한지?』 특별법에서 접도규정을 3m로 정하고 있어 3m 도로에 접하기만 하면 가능하지만, 예외적으로 3m에도 미달될 경우 너비 4미터 이상 도로의 경계선으로부터 30미터 안에 건축물의 전부 또는 일부의 경계선이 포함되는 건축물 또는 다른 시설물 등에 설치된 소화전으로부터 20미터 안에 건축물의 전부 또는 일부의 경계선이 포함되는 건축물은 가능하다.

『건축법상 도로에 접하지 않는 필지로서 이른바 맹지에 있는 건축물도 양성화가 가능한지요?』 원칙적으로 가능하다. 다만, 4m 이상 도로로 부터 30m 이내에 있을 경우에 한하여 위원회의 심의를 거쳐 가능하다.

『기존에 정화조를 설치하지 않았는데 금번 양성화가 가능한지?』 원칙적으로는 가능하나, 위생에 문제가 있다고 판단될 경우 건축위원회 심의과정에서 제외될 수 있다.

『재건축, 재개발구역은 양성화 대상에서 제외인가?』 원칙적으로 대상에서 제외한다. 하지만 사업에 지장이 없다고 판단될 경우에는 가능하며, 종전 자산평가의 기준이 되는 사업시행인가 고시 이전에는 불가하나, 사업시행인가 이후에는 가능하다.

『주차장법에 의하여 주차대수를 추가로 설치하여야 하나 설치장소에 없어 추인허가를 받지 않은 건축물도 양성화가 가능한지?』 주차장법 기타 타 법령에 의하여 저촉된 경우라도 이법에서 규정하고 있는 소유권 및 방화 등에 지장이 없을 경우에라야 가능하다.

『인접대지에 일부가 넘어간 경우에 양성화가 가능한지?』 원칙적으로 인접 소유자의 동의를 받아도 양성화 대상에서 제외되지만, 인접 대지에 건축물이 없고 인접 대지 전체에 대하여 대지사용 승락을 받으면 가능하다.

▲이호영 대표.

발코니를 확장신고 후 확장하면 합법하지만 임의로 무단 확장하면 당연히 불법 확장에 속하며, 베란다도 역시 마찬가지이다. 흔히 다가구주택이나 다세대주택에서 옥탑의 계단실을 넓혀 만들어 놓았던 옥탑방도 불법 확장과 무단 가구수 증가와 더불어 주차법 위반 해당된다.

불법건축물 양성화 관련 문의가 자주 발생하는데 예상했던 것보다 해당되지 않는 경우가 많지는 않다. 대부분 면적이 오버되거나 상가의 경우 용도가 맞지 않는 경우다. 기타 관련한 사항은 가까운 지자체에 문의하면 된다.

▶이호영 대표(2hoyoung@naver.com) 공인중개사/(현)미호건설 대표이사/(현)우리부동산 컨설팅 대표.

글:이호영(정리=왕진오 기자)