▲도심 상가 전경.(사진=이미경)

보통 투자자들은 수익성 상품을 분양받고자 할 때에 가장 염려하는 요소는 ‘공실여부’다. 고수익도 고수익이지만 임대가 잘 마쳐져야 만이 수익이 발생되기 때문에 그래서인지 상가를 고를 때에 신중하게 먼저 묻는 질문들은 바로 ‘임대는 잘 나갈까요? 주변에 시세는 어떻데요?’ 등이다.

투자자들의 공통된 첫 번째 염려가 바로 공실이다. 이는 수익은 적어도 공실 없이 지속되는 임대야 말로 상가의 시세형성의 기본 조건이라는 것을 오래된 경험을 가진 투자자들은 잘 알고 있기 때문이다.

이렇게 투자자들이 가장 염려하는 조건들에 맞추어 실제 현장에서도 선임대방식의 상가 분양이 유행하고 있다. 상가 공실을 미리 걱정하는 투자자들의 심리를 잘 이용한 새로운 마케팅 기법이라고도 볼 수 있다.

지난 2월 ‘임대차 선진화 방안’의 발표에 아파트나 다세대 등의 주택 급매물과 경매물건에 관심을 보이던 여러 투자자들이 그간 더딘 분양률을 기록했던 미분양 상가를 중심으로 몰리면서 상가분양이 차츰 이루어지기 시작했다.

분양에 고전하는 업체들 위주로 미래 공실 발생에 대한 손실을 줄일 수 있도록 신도시를 중심으로 선임대후 분양하는 방식을 채택하는 곳이 늘어나고 있다. 특히 입주시기를 앞둔 상가의 경우 투자자들 역시 임대수익률의 손실을 최소화할 수 있는 안정적인 투자처라는 생각에 선임대 상가를 다들 선호하고 이에 대한 투자문의도 증가하고 있는 것이 사실이다.

무조건 선임대상가라고 해서 그 것을 전부 믿으면 곤란하다. 선임대 상가에 대한 투자자들의 선호도가 높다는 점을 악용해서 상가나 오피스텔 분양현장에서 3~5년간 선임대를 약속하고 임대수익을 보장한다는 등의 내용으로 분양영업을 하고 있는 업체가 많다.사실관계를 꼼꼼히 점검치 않는다면 이런 분양 영업 방식은 일종의 사기 영업이라고 하여도 과언이 아니다.

▲오피스텔 ‘임대수익보장제’ 말만 믿으면 낭패 (사진=KBS뉴스 캡쳐)

‘선임대 상가’, ‘고수익 보장’이란 상가분양 업체들의 홍보문구들이 끝없이 올라온다. 이들이 말하는 선임대 상가와 수익보장제는 과연 어디까지가 진실이고 어디까지가 거짓일까? 가끔 고객들과 상담하다 보면 고객들의 피해사례가 계속되어 독자들에게 환기차원에서 몇 가지를 당부하고자 한다.

첫 번째는 권리관계인데 계약주체인 임대인과 임차인을 반드시 확인하여야 한다. 만일 선분양 후시공의 경우 분양계약을 할 당시에는 사용승인이 떨어질 수 없기 때문에 등기이전도 불가능한 상태이다. 임대차계약의 임대인은 사업주체인 시행사인지를 꼭 확인해야 한다.

두 번째는 선임대 상가를 분양계약을 체결할 때에는 반드시 임대차계약서의 사본을 요구하고 받아 놓아야 한다. 그리고 임대차 계약금이 시행사가 보관하고 있는지 여부도 역시 확인해야 한다. 정상적인 임대계약이었다면 계약금은 의당 시행사의 계좌로 송금되기 때문에 계약금이 시행사의 통장으로 입금내용을 확인하는 것이 필요하다.

세 번째는 선임대 임차인과 대면해 임차여부와 계약내용을 확인하여야 한다. 분양잔금을 치루면 고스란히 승계 받아야 할 권리이므로, 임차인에게 임대차 계약내용과 임차인의 사업경험 유무, 업종, 규모, 수익 등을 확인하는 것도 좋다.

네 번째는 주변 상가시세와 나와 있는 상가매물을 조사해 보는 것도 매우 중요하다. 시세나 향후 가격변동 사항에 관하여는 인터넷에 나오는 정보로만으로는 100% 신뢰할 수 없기 때문에 현장에 직접 나가 해당 상가의 주변 부동산을 찾아 발품을 팔아야 추후 임대료하락에도 대비할 수 있다.

다섯 번째는 특화되고 고수익 상가일수록 고밀도 검토가 필요하다. 예컨대 병·의원이 입점하는 상가 등 특화된 상품을 홍보하는 경우에는 실제로 들어올 임차인이 현재 다른 곳에서 의료영업을 하고 있거나 근무를 하는지에 관해 알아보도록 하며, 하고 있지 않다면 해당 임차인의 면허증을 확인하는 것도 또 하나의 방법이다.

이처럼 자격증을 구비해야 영업이 가능한 업종에서는 해당임차인의 자격여부를 확인해 두는 것도 좋은 방법이다. 건축사사사무소와 세무사사무소, 공인중개사사무소 등의 경우에는 면허나 자격증을 구비해야 영업이 가능하므로 임차인이 혹은 임차인과의 동업자가 자격이 되는지 확인해야한다.

▲호텔분양뿐만 아니라 임대수익 보장제의 도시형주택과 오피스텔 홍보전단지 캡쳐사진.

여섯 번째는 마트나 편의점 그리고 전자담배판매점 등 전매권이 필요한 업종도 실제로 존재하는지의 여부를 구청 등 관계기관에 문의하여 확인을 해야 잔금을 치룰 때 등록거절되어 포기하게 되는 임차인을 미리 알아 볼 수 있는 어느 정도의 안전장치가 되는 셈이다.

게다가 유명프랜차이즈나 업체가 들어온다는 분양상담사의 말만 들을 것이 아니고 실제로 유명 프랜차이즈 업체와의 임대차계약이 이루어졌는지에 대한 여부를 해당 업체에 문의하는 것도 잊지 말아야 할 것이다.

마지막으로는 상가의 임대료 비율을 검토해봐야 한다. 실제 임대차 계약서의 계약내용에 보증금이 너무 적고 월세가 지나치게 높게 책정다면 수익률은 높아질 수 있지만 의심도 해봐야한다.

이와는 반대로 보증금의 비중이 매우 높은 수준이라면 영업담당자가 선임대를 통해 취할 이득이 없기 때문에 피해예방이 될 수는 있지만 분양을 받아 임대료가 없어 수익률은 떨어지고 임대차 기간 만료시 목돈을 내어줘야 하는 경우도 발생한다.

추가적으로 현장조건의 변화는 거의 없으면서 사업진행이 제대로 되는 지 알아보아야 한다. 분양현장의 99퍼센트는 ‘선분양 후시공’을 하는 현장이 매우 많기 때문에 ‘사업의 진행과정’과 ‘공사의 진척도’를 전화문의와 현장확인을 통해 장래의 피해를 미연에 방지하도록 하여야한다. 이상은 투자자들이 상가를 고를 때 우선적으로 검토해야 할 사항들이다.

▲이미경 대표.

▶이미경 대표(023031414@hanmail.net) △시현부동산정보센터 대표 △(주)미호건설 상무이사.

글:이미경(정리=왕진오 기자)