전 계열사 입주 트리플넷 구조로 분기배당 지급...Pre-IPO로 68% 자금 선조달

11일, 박영곤 대신자산신탁 부문장이 ‘대신밸류리츠’의 성장 비전을 소개하고 있다. 사진=대신자산신탁

대신파이낸셜그룹이 서울 명동의 본사 사옥 '대신343'을 리츠(부동산위탁관리회사)로 만들어 상장을 추진한다. 이를 기반으로 그룹의 프로젝트리츠 개발·자산편입을 연계해 상장 5년 후 규모를 2조 원 이상으로 확대한 초대형 상장리츠로 도약하겠다는 전략이다.

대신파이낸셜그룹은 11일, 그룹 최초 상장 리츠인 ‘대신밸류리츠’의 성장 비전과 상장 계획을 공개했다. 기초자산은 서울 CBD 중심에 위치한 그룹 통합사옥 ‘대신343’ 단일 건물로, 공실 리스크가 없는 트리플넷 마스터리스 구조를 강점으로 내세웠다.

트리플넷 마스터리스 구조는 임차인이 보험료, 제세공과금, 세금, 유지수선비를 Capex비용 이외에 모두 부담하는 구조로 임대인은 순수한 임대수익만을 수취한다는 장점을 갖는다. 현재 계열사들이 최대 10년의 장기 임대차 계약으로 입주해, 안정적인 배당으로 투자자에게 수익을 제고한다는 계획이다.

대신밸류리츠는 2024년 설립되어 국토교통부로부터 영업인가를 취득했으며, 위탁관리형 공모 리츠로 2025년 7월 코스피 상장을 목표로 하고 있다. 자산관리회사(AMC)는 대신자산신탁이며, 현재 모리츠 구조를 통해 자리츠 ‘대신밸류리츠사모제1호’의 지분 100%를 보유하고 있다. 자리츠는 ‘대신343’ 단일 자산을 보유하고 있으며, 총 자산가액은 약 7,200억 원이다.

대신증권의 본사 사옥인 ‘대신343(옛 대신파이낸스센터)’ 전경. 사진=대신증권

이 자산은 중구 삼일대로에 위치한 연면적 약 1만6천 평 규모의 프라임 오피스 건물로, 을지로3가역과 지하로 직접 연결된 트리플 역세권 입지를 갖췄다. 남산 조망이 가능한 고사양 설계, 친환경 인증 및 스마트 IT 인프라 등 ‘5대 프리미엄 스펙’을 갖춘 자산으로 평가된다. 현재는 대신금융그룹 전 계열사가 책임 임차한 상태로, Triple Net Lease를 통해 유지보수·세금 등 대부분의 비용을 임차인이 부담하며, 임대인은 순수한 임대수익만을 확보한다.

상장을 통해 조달하는 자금은 약 965억 원이며, 공모가는 5,000원으로 총 1,930만 주가 발행된다. 상장 전 Pre-IPO와 전환사채 방식으로 전체 공모금액의 68% 이상을 이미 선조달한 상태다. 해당 물량은 상장 후 1년간 보호예수로 묶여있어 유통물량이 제한적인 데다, KODEX·TIGER 등 주요 리츠 ETF 편입 요건을 충족할 것으로 보여 상장 직후 수급 효과가 기대된다.

1년 후 락업 해제와 관련한 유동성과 관련해 내부 관계자는 Pre-IPO와 전환사채 방식으로 확보한 2200억 가량의 자금 가운데 락업 해제 물량은 약 35% 수준으로, 전체 유통 물량의 24% 수준에 그칠 것으로 내다봤다. 전체 자금 가운데 펀드로 운용되는 900억 원과 대신증권이 보유한 540억 원 수준의 자금이 장기 보유 자산으로 분류되는 만큼, 1년 후 보호예수가 해제되는 자금 가운데 약 65% 가량은 락업 해제 물량에서 배제될 것이라는 설명이다.

대신밸류리츠는 국내 리츠 시장에서 드문 분기배당을 도입해, 첫 배당은 2025년 11월로 예정돼 있다. 연 4회 정기 배당을 통해 투자자 현금흐름의 예측 가능성과 복리 효과를 동시에 제공하며, 장기 보유 투자자에게 유리한 구조를 지향한다. 마스터리스 계약 내 임대료는 연 2.75% 상승 조건이 명시돼 있으며, 3년차 시점에서는 최대 10% 범위 내 임대료 인상이 가능해 수익성 업사이드를 기대할 수 있다.

다만, 현재 대신밸류리츠의 포트폴리오는 ‘대신343’이라는 단일 프라임 오피스 자산에 집중되어 있어 경기 민감도가 높다는 지적도 있다. 공실 위험은 낮지만, 오피스 시장 침체가 장기화될 경우 임대료 인상 여력이 줄고 자산 가치 상승이 둔화될 수 있다. 특히 3년 차에 예정된 임대료 재조정도 시장 상황에 따라 10% 미만의 제한적 인상에 그칠 수 있어, 기대 수익률이 낮아질 가능성도 배제할 수 없다. 또한, 서울 주요 업무지구의 신규 오피스 공급 물량과 외곽 지역 개발도 장기적 경쟁 요인으로 작용할 수 있다.

상장 후 대신밸류리츠는 대신343을 중심으로 CBD·GBD 주요 입지 자산을 순차 편입하고, ‘343강남’과 '서린 345', ‘소봉빌딩’ 등 계열 보유 개발 자산을 프로젝트리츠 구조로 확보해 리츠 자산 포트폴리오를 점진적으로 확대할 예정이다. ‘343강남’은 강남 중심지에서 올리브영과 병원 등 그룹사가 사용하지 않는 외부 임대 전용 건물로서 현재 완공 후 100% 임대 절차가 완료된 건물이라고 관계자는 설명했다. 이 밖에도 '서린 345'는 프로젝트 리츠 제도(설립신고만으로 부동산개발사업을 영위할 수 있도록 한 특례 제도)를 활용해 내년 착공을 계획하고 있다고 밝혔다.

이를 통해 리츠의 오피스 자산 편중을 완화하고, 수익 안정성과 성장성을 함께 확보한다는 전략이다. 하지만 개발 일정 지연이나 시장 변수에 따라 5년 내 2조 원 자산 규모 목표 달성에 차질이 생길 가능성도 있는 만큼, 향후 실질적인 편입 성과가 관건이 될 것으로 보인다.

김송규 대신자산신탁 대표는 “대신밸류리츠는 대신그룹의 금융·부동산 밸류체인을 내재화한 최초 상장 리츠로, 자산가치 상승과 안정적 수익을 동시 실현할 것”이라며, “5년 내 AUM 2조 원을 달성해 한국형 초대형 리츠의 기준을 제시하겠다”고 말했다.

한편, 대신밸류리츠는 이번 상장에서 총 965억 원 규모의 공모를 진행한다. 12~13일 양일간 수요예측과 23~24일 일반청약 일정을 거쳐, 2025년 7월 중 코스피에 상장될 예정이다. 주관사는 대신증권, 한국투자증권, 삼성증권이다.