상권 분석과 입지 선정 따라 매출 및 고객 유입 좌우

미혼여성인 김은영(가명·35) 씨는 지난 2월 직장을 그만두고 퇴직금과 그 동안 모아둔 자금 8,000만 원으로 작은 TAKE OUT 커피 전문점을 내려고 준비 중에 있다. 하지만 10년 동안 백화점에서 서비스직 일을 해온 김 씨는 창업 아이템과 의지만 있고, 부동산이나 경제에 대해서는 눈 뜬 장님이었다. 그래서 점포를 구하는데 어려움이 많다. 창업비용을 줄이기 위해 강동구 집 근처를 남동생과 함께 직접 발로 뛰어 다니면서 점포를 보러 다녔지만, 초보자 입장에서 감으로 점포를 결정하는 데에도 무리가 있고, 창업비용도 턱없이 부족해, 무엇을 어떻게 해야 할지 너무 막막하다고 한다. ■ 상권과 입지는 같은 말 아니었나? 우선, 입지란 점포의 위치를 말한다. 입지선정이 가장 어려운 이유는 어디에 선정하느냐가 곧 매출과 고객을 유입하는 결정적인 요인이기 때문에 점포 창업자들에게는 처음으로 부딪쳐야 할 난관이다. 특히, 커피 전문점의 경우에도 커피의 맛보다는 입지가 매출을 좌우한다 해도 과언이 아닐 정도로 중요하다. TAKE OUT 커피 전문점같이 객단가(1명이 팔아주는 평균 가격)가 낮은 업종은 제한된 영업면적을 가지고 있어, 고객접근성이 좋고 최적의 입지를 선택해야 하기 때문에, 매출은 높을 수 있으나 비싼 임대료로 인해 순익을 못내는 경우가 발생하기도 한다. 아무리 유동인구가 많고 주변 환경이 좋아 욕심 나는 장소라도, 임대료가 너무 높으면 과감히 포기하는 게 좋다. 김 씨와 같이 소점포를 창업하려면 먼저 입점하고자 하는 후보지역을 선정한 다음, 상권을 면밀히 살핀 후 상점의 위치와 점포 전면의 구조, 출입구 위치 등 세부적인 사항을 검토해야 한다. 같은 지역이라도 사람들의 이동하는 동선이 다르고, 동일한 사거리에 위치한 역세권일지라도 오른쪽과 왼쪽이 다르며, 입·출구가 어느 방향으로 위치해 있느냐에 따라 매출이 다르기 때문이다. 또한, 입지 선정 때 동업종의 큰 점포가 있는 곳에 작은 점포로 창업해 경쟁하는 것은 누가 봐도 무모한 일이다. 건물에 비어 있는 점포가 있거나 맞은편에 상점이 없는 곳은 매출이 절반으로 떨어진다. 언덕은 피하는 것이 좋으며, 집객시설이 모여 있고, 유동인구가 많은 곳, 보도 폭이 넓어 접근하기 용이한 역세권, 주차장이 있는 코너 상가가 좋다. ■ 상권 조사와 입지는 어떻게 선정하나? 상권 분석은 입지조건을 따져보기 이전에 상권 전체를 파악하는 일이다. 흔히 상권과 입지 분석을 상권 분석으로 통칭하기도 하는데, 이럴 경우 상권분석은 제쳐두고 개별 점포의 입지조건만 따지기 십상이다. 상권은 항상 변하기 때문에 당장을 보는 것이 아니라 2~3년 후의 상권개발 호재 등 미래가치가 있는지, 상권변화에도 주의해야 한다. 상권은 1차, 2차로 나뉘는데, 1차 상권은 약 500ｍ 이내의 거리를 말하고, 2차 상권은 500~1,000ｍ 이내의 거리로 걸어서 5~15분사이의 거리다. 이 상권 범위 안의 인구수·세대수·주거형태 등의 통계자료를 조사해 보면 대략 잠재고객 수를 알 수 있다. 또한, 주간·야간·고정·유동상권 등 상권형태 및 규모를 파악해야 하고, 상권에 주로 머무는 사람들의 성향을 파악해야 한다. 최종적으로 주변 상권이 활성화되어 고객을 흡수할 수 있는 업종들이 고루 분포된 곳, 또한 주변 상권의 확대·축소 가능성을 파악하고 대형 집객시설의 개발정보를 수집하며 주변 건물의 신축·철거계획 등을 알아본다. 예상되는 경쟁점포의 이용객 수, 계층, 제품의 가격대, 매장구성의 장·단점을 파악하고, 판매상품의 객단가가 주위 소비자들의 소득수준과 맞는 곳인지 확인한다. TAKE OUT 커피 전문점은 빠른 주문과 빠른 판매가 영업의 핵심이므로 주 유동 동선에 위치해야 한다. 가장 많이 선호되는 곳은 역세권, 오피스 밀집지역, 대학가이다. 역세권은 유동인구가 가장 많은 상권이지만 점포비가 많이 든다. 대학가의 경우 점포비가 가장 낮지만 방학으로 인한 비수기 대책이 필요하며, 대학생들에게 맞는 단가조정도 필요하다. 또한, 오피스 밀집지역의 경우에는 고정인구와 인구가 밀집되어 있지만 주변 유동인구의 흡입력이 다소 떨어진다. 모든 상권에 장단점이 있지만, 상권 분석을 하게 되면 창업자가 사전에 창업할 업종에 대한 사업성이 있는지를 검토할 수 있으며, 입점을 결정하는데 결정적인 역할을 해준다. 게다가 가격대나 브랜드 인지도, 구매빈도, 주고객 연령층, 경쟁점의 존재 여부를 조사하게 되면 점포운영에 있어서 상권에 맞는 마케팅 전략도 쉽게 계획할 수 있다. 상권 분석은 창업자가 직접 실시하는 것이 가장 바람직하지만 쉽지 않기 때문에, 상권분석 전문 사이트를 이용하거나 전문가에게 도움을 받는 것이 좋다. 하지만 전문가에게 의뢰하더라도 가급적 직접 현장에 참여해 분석과정을 검토해봐야 한다. (도움말 : 한국창업부동산정보원)