요즘 8.28 전월세 대책 발표이후 거래량이 전월에 비해 눈에 띄게 늘었다는 보도와 주택가격 상승에 대한 기대감도 한결 높아졌다는 뉴스가 여기저기 자주 보인다. 새 정부의 연이은 부동산 대책발표로 인해 부동산 시장이 조금씩이라도 반응을 보이고 있다는 것에 대해서는 매우 긍정적인 일이 아닐 수 없다. 지난 참여정부에서는 부동산 투기와 거품을 잡기 위해 시장논리에 반한다는 비난을 감수하며 무수한 부동산 대책을 내놓았지만 부동산 가격안정화정책은 실패했다는 평가가 있는가 하면 LTV와 DTI 등 금융수단을 동원한 부동산 규제책으로 인해 글로벌 경제위기와 서부프라임 모기지 부실 사태와 같은 위기를 대비하는 데는 많은 도움이 되었다는 평가도 있었다. 하지만 참여정부의 10.29 대책이후 1년간 거래가 뚝 끊기면서 다시 내놓은 건설경기 활성화와 부동산값 안정을 놓고 정책 혼선이 빚어지면서 투기 현상이 빚어졌다는 보도가 나오면서 이듬해에는 2.7 판교 투기방지대책, 5.5 부동산 대책, 8.31 부동산대책으로 이어졌다. 어찌되었던 참여정부시절에 펼친 정책은 하루가 멀다 하고 치솟는 주택가격을 붙잡아보려, 부동산 시장을 안정화시키려는 노력으로 다음 정부 때는 반짝 반짝거리는 주택거래 탓에 거래실종이라는 말들이 오고 간 게 사실이 아닌가. 이렇게 실종된 주택거래로 인해 ‘주택가격 하락’을 염려해 건전한 투자자들과 실수요자들의 발목까지 잡게 되면서 매매수요가 자연스레 현재의 부동산 시장에 전세수요나 월세수요 등 임대수요로 전환되면서 전세에 있어 공급보다 수요가 몇 해 동안이나 넘치게 만들게 된 것이 사실이다. 전·월세난의 근본적인 원인에는 10년 동안에 변천한 주택시장의 구조변화가 있음이 분명하다. 주택가격의 추락에 대한 실망, 저출산 등으로 인구감소, 1인 가구의 증가, 저금리 정책 등으로 주택을 자산증식의 수단으로 보지 않는 증상이 나타나고 주택가격 상승에 대한 기대감이 떨어지면서 주택을 구매하고자 하는 욕구가 떨어져 주택거래는 사라졌다고 해도 과언이 아니다.

반대로 몇 년이 지나도 손해 없이 현금화가 가능한 전세시장에 수요가 몰리면서 전세가격 폭등과 전세대란이 온 것이다. 기존의 주택소유자들도 역시 해마다 전세가격을 올려 세입자들에게 빚만 지기 보다는 일부라도 월세로 받아(반전세) 수익을 조금이라도 내어 생활비와 세금에 충당하는 것이 낫기 때문에 전세공급이 점차 없어져 공급부족이 누적되면서 지금의 전세 시장을 만들어 놓은 것이다. 현재 부동산 시장은 주택거래가 없자 민간이든 공공이든 주택공급이 줄여 보았지만 미분양주택은 점점 많아지자 건설사들은 현금유동화를 위해 애프터(프리) 리빙제를 내놓았다. 게다가 투자도 줄고 전세공급도 서서히 줄어들면서 함께 이사를 하는 가구도 점점 줄어들어 전세공급문제를 더욱 심각하게 만들었다. 이로 인해서 내수경기에 악영향을 미치는 등 악순환이 계속 되풀이 되고 있다. 나날이 추락하는 주택가격 때문에 주택거래가 안 되고 전세난이 벌어지고 있는 현시점에서 전세수요를 매매수요로의 전환하겠다는 ‘8.28 전월세 시장 안정방안’을 내놓아 부동산 경기 부양에 힘쓰고 있는 것이 어찌 보면 자연스러운 일이 아닐 수 없다. 자고나면 뛰는 집값 때문에 골머리를 앓던 참여정부시절의 풀어 놓았던 올무(부동산 규제)들은 지금 시점에서 현 정부의 노력으로 반드시 걷어내야 만이 위축된 부동산 시장이 그나마 활성화가 될 것이라 기대한다. ▶이호영 대표(2hoyoung@naver.com) 공인중개사/(현)미호건설 대표이사/(현)우리부동산 컨설팅 대표. 글:이호영(정리=왕진오 기자)