본 칼럼 6회에서는 이진호씨의 확정일자 순위가 은행순위에 밀려 항상 2순위로 남을 수밖에 없는 상황에서 전세계약을 하게 되어 훗날 전세보증금의 반환이 어렵게 되는 결과를 초래하게 됐다. 7회에서의 문정원씨 사례 역시 대출이 없어 이른바 클린전세라 불리는 집을 전세계약을 했어도 석씨의 실수와 착오로 인해 훗날 전세금이나 임차보증금의 반환이 어렵게 되는 상황을 말한 대표적인 사례일 것이다. 대출이 존재하는 전셋집을 계약을 할 때에는 대출금액을 완전히 상환하는지와 일부를 남겨놓는지에 대해 신경을 써야한다. 그리고 이 씨의 경우처럼 대출이 남아있다면 등기부등본상의 근저당채권최고액을 감액등기까지 요구해야만 한다. 그렇지 않으면 대출금액의 일부를 상환하여 대출상환 영수증을 확인했어도 집주인은 은행에서 언제든지 다시 대출을 받을 수 있기 때문이다. 감액등기야말로 이런 세입자에게 있어 최소한의 안전장치라는 것을 절대 잊지 말아야 할 것이다. 이러한 전세세입자와 월세세입자를 위한 안전장치가 현실에 있어 부족한 것만은 사실이지만 이런 세입자들을 위한 최소한의 보호조치나 사전예방법은 알고 보면 찾아보기 어렵지 않은 곳에 많이 존재한다는 게 사실이며, 이러한 것들을 임차인들이 가볍게 지나치거나 임차인들의 사소한 실수로 인해 막대한 피해를 보는 경우를 더 많이 보게 된다. 그래서 전세계약 시 일반적인 주의사항을 알아보기로 한다. 일단 임차인들은 전세계약 전에 미리 기본적인 체크사항들을 검토하여야 하는데 이것은 아주 기본적인 것이고 이러한 사항들을 지나쳤을 때는 큰 손해를 보기 때문에 사전에 꼼꼼하게 점검해야한다

첫째는 계약하려고 하는 집의 등기부등본 상 소유주와 실제 집주인이 동일인인지 신분증을 반드시 확인하는 과정이 필요하다. 부동산중개업소에 계약을 한다고 하여도 확실하게 확인을 받는 작업이 필요하다. 두 번째는 전세계약예정인 집의 등기부상에 기재되어 있는 근저당설정의 유무와 다른 권리관계는 없는지 알아보도록 한다. 대출금이 많아도 아예 없어도 고민을 해봐야 할 부분이 많다는 것을 칼럼 6회 이 씨의 사례에서 알 수 있기 때문이다. 세 번째는 현재 전셋집의 시세가 주변시세와 큰 차이는 없는지도 함께 알아보아야 한다. 할 수 있다면 매매시세나 경락률도 아울러 체크해두는 것도 매우 좋다. 본 칼럼 7회에서 문 씨의 사례와 같은 일을 그냥 지나쳐서는 안 될 것이다. 네 번째는 집의 내부 상태를 처음에 집을 보러갔을 때에 반드시 꼼꼼하게 체크하는 것이 좋다. 내부에 누수나 결로현상이 있거나 화장실이나 주방의 수도는 잘나오는 지나 하수도에 물을 잘 빠지는 가 등 지나칠 정도로 확인·점검하는 것이 매우 중요하다. 장래에 책임문제로 인해 시시비비를 가릴 수 있기 때문이다. 다섯 번째는 아무리 강조해도 지나치지 않는 전입신고와 확정일자를 받아두는 것이다. 전에 집에서 확정일자를 유지하기 위하여 세대주가 새로운 집으로의 전입신고를 못 할 형편이라면 전입신고는 세대원으로도 충분히 가능하기 때문에 이를 게을리 하면 안될 것이다. 여섯 번째는 대출이 없는 전셋집일수록 확정일자를 반드시 받아놓아야 하며, 여러 많은 세대가 전세로 임대가 놓아져있는 건물에 전세를 들어갈 경우에는 근저당설정이 없다하여도 확정일자는 물론 전세권설정을 해두는 것도 나쁘지는 않다. 일곱 번째는 중개업소이던 직접 거래를 하여 직접 계약서를 작성하던 집주인이 아닌 대리인이 왔을 경우에도 위임장 확인은 물론 전세계약금과 잔금 등은 현금보다는 등기소유자 명의의 통장으로 송금해두는 것도 전세피해를 줄일 수 있는 또 하나의 방법이다.

이렇게 여러 가지 단순한 일반적인 체크사항들이야말로 우리가 간과해서 넘어가서는 안 된다. 게다가 전세금보증보험이 있어 전세를 들어가는 세입자들이 이러한 제도를 알아보고 적극 활용을 하는 것도 매우 도움이 될 것이다. ▶이미경 대표(023031414@hanmail.net) △시현부동산정보센터 대표 △(주)미호건설 상무이사 △쓰리바이어스(3BiAs)대표. 글:이미경(정리=왕진오 기자)