[고윤기 법률 칼럼] 권리금, 이거 5가지는 꼭 체크

Home > > 기사내용

입력 2016.06.20 09:51:10

고윤기 로펌고우 변호사/서울지방변호사회 사업이사

(CNB저널 = 고윤기 로펌고우 변호사/서울지방변호사회 사업이사) 지난 2015년 5월 13일 시행된 ‘상가건물 임대차 보호법’은 제10조의 3 내지 제10조의 8에서 권리금에 관한 내용을 신설했습니다. 이제 법이 본격적으로 시행된 지 1년이 지났고, 개정법과 관련한 분쟁이 제법 수면 위로 드러나기 시작했습니다. 이번 칼럼에서는 상가 임대차 보호법상 권리금 조항의 중요 포인트 5가지에 대해 알아보겠습니다.

포인트 1. 환산보증금과 관련 없이 적용

상가건물 임대차 보호법에서 권리금에 대한 정의를 신설했습니다. 동법 제10조의 3에서 권리금이란 “임대차 목적물인 상가건물에서 영업을 하는 자 또는 영업을 하려는 자가 영업시설·비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등 유형·무형의 재산적 가치의 양도 또는 이용 대가로서 임대인, 임차인에게 보증금과 차임 이외에 지급하는 금전 등의 대가”라고 규정하고 있습니다.

포인트 2. 임대인의 권리금 회수 방해 금지

개정 상가건물 임대차 보호법에서 “임대인은 임대차 기간이 끝나기 3개월 전부터 임대차 종료 시까지 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규 임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 된다”고 규정하면서 방해 행위를 4가지로 구체화하고 있습니다.

① 임차인이 주선한 신규 임차인이 되려는 자에게 권리금을 요구하거나, 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 수수하는 행위

② 임차인이 주선한 신규 임차인이 되려는 자로 하여금 임차인에게 권리금을 지급하지 못하게 하는 행위

③ 임차인이 주선한 신규 임차인이 되려는 자에게 상가건물에 관한 조세, 공과금, 주변 상가건물의 차임 및 보증금, 그 밖의 부담에 따른 금액에 비춰 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위

④ 그 밖에 정당한 사유 없이 임대인이 임차인이 주선한 신규 임차인이 되려는 자와 임대차 계약의 체결을 거절하는 행위

하지만 ㉠임차인이 주선한 신규 임차인이 되려는 자가 보증금 또는 차임을 지급할 자력이 없는 경우 ㉡임차인이 주선한 신규 임차인이 되려는 자가 임차인으로서의 의무를 위반할 우려가 있거나 그 밖에 임대차를 유지하기 어려운 상당한 사유가 있는 경우 ㉢임대차 목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리 목적으로 사용하지 아니한 경우 ㉣임대인이 선택한 신규 임차인이 임차인과 권리금 계약을 체결하고 그 권리금을 지급한 경우 중 어느 하나에 해당하면, 임차인이 주선한 신규 임차인이 되려는 자와 임대차 계약을 거절하는 것에 정당한 사유가 있는 것으로 간주됩니다(제10조의 4 제2항).

포인트 3. 권리금을 받을 수 없는 경우

① 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우

② 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우

③ 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우

④ 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 건물의 전부 또는 일부를 전대(轉貸)한 경우

⑤ 임차인이 임차한 건물의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우

⑥ 임차한 건물의 전부 또는 일부가 멸실돼 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우

▲상가건물 임대차 보호법 시행 이후 권리금 조항에 대한 재개정 논의가 진행됐다. 사진은 작년 7월 21일 당시 새정치민주연합 인천시당 정책위원회에서 진행한 토론회 모습. 사진 = 더민주당

⑦ 임대인이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 건물의 점유를 회복할 필요가 있는 경우

가. 임대차 계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우

나. 건물이 노후·훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우

다. 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이뤄지는 경우

⑧ 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우

포인트 4. 임대인의 손해 배상 의무

임대인이 권리금 회수의 방해 금지 의무를 위반해 임차인에게 손해를 발생하게 한 때, 임차인은 임대인에게 손해배상을 청구할 수 있습니다. 다만 손해액은 신규 임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못하도록 상한을 정했습니다(제10조의 4 제3항).

그런데 이런 임차인의 손해배상 청구권은 민법상 손해배상 청구권의 소멸시효 기간과는 달리 3년의 소멸시효 대상이 됩니다. 임차인은 임대인에게 임대차가 종료한 날부터 3년 이내에 손해배상 청구권을 행사하지 않으면, 시효로 소멸한다는 점을 주의할 필요가 있습니다(제10조의 4 제4항).

포인트 5. 상가 임대차 보호법의 사각지대

① 대규모 점포, 국·공유재산, 전통시장

임대차 목적물인 상가건물이 ‘유통산업발전법’ 제2조에 따른 대규모 점포(매장면적의 합계가 3000제곱미터 이상인 대형마트, 백화점, 쇼핑센터 등)나 준대규모 점포인 경우이거나, ‘국유재산법’에 따른 국유재산, 또는 ‘공유재산 및 물품 관리법’에 따른 공유재산인 경우에는 위와 같은 임대인의 권리금 회수 방해 금지 의무가 적용되지 않는다는 점 또한 유의할 필요가 있습니다(개정 상임법 제10조의 5).

문제는 이 제외 조항이 전통시장에도 적용된다는 점입니다. 서울의 광장시장, 국제시장 등 규모가 큰 200여 개 전통시장 안에 입점한 가게들은 권리금 회수를 보장받을 수 없습니다. 중기청의 권리금 실태 조사에 따르면, 2013년 말 기준 전국 전통시장 232곳에서 영업하는 점포수는 7만8321개. 이곳에 있는 가게 중 무려 4만9733곳(63.5%)이 권리금 회수의 보호 범위에서 제외돼 있습니다.

② 신규 임차인을 구할 수 없는 경우

상가건물 임대차 보호법의 권리금 조항은 권리금 회수 기회 보장이지, 임대인이 권리금을 줘야 하는 것은 아닙니다. 임차인이 신규 임차인을 구할 수 없는 경우까지 권리금이 보장되는 것은 아닙니다.

③ 재건축·재개발의 경우

처음 계약할 때부터 재건축이 예정된 사실을 인지하고 있거나 법령에 따라 재건축이 이뤄지는 경우, 권리금 회수가 제한됩니다. 건물주 입장에서는 재건축·재개발 문제가 있을 경우, 관련 사항을 특약사항으로 임대차 계약서에 넣어둬야 합니다.

(정리 = 안창현 기자)

고윤기 로펌고우 변호사/서울지방변호사회 사업이사 babsigy@cnbnews.com