주기적 등기사항증명서 확인으로 최소한의 안전대책 마련 필요

지난 회에서 이진호씨의 사례는 이 씨의 확정일자 순위가 은행순위에 밀려 항상 2순위로 남을 수밖에 없는 상황에서 전세계약을 하게 되어 훗날 전세보증금의 반환이 어렵게 되는 상황을 말한 대표적인 사례이다. 그렇다면 클린전세라고 불리는 이른바 대출이 없이 깨끗한 전셋집에 들어간다고 해서 깡통전세집의 피해를 피해갔다고 생각하는 사람들에게 반문해보고 싶다. 가령 전세로 들어가려는 집에 대출이 없다고 해서 무조건 안전하다고 말할 수 있는가? 실제로 지금부터 6년 전에 문정원씨(35세, 회사원)씨는 서울 홍은동에 위치한 그 당시 지은 지 15년 정도가 된 다가구주택에 방2개짜리 전세를 얻어 들어갔다. 문 씨가 보기에 건물은 10여년이 넘었는데도 외부는 물론이거니와 내부의 상태가 매우 양호하였고 지하철역과 불과 5분 이내의 거리에 위치하여 출·퇴근이 매우 용이해서 계약을 했었다. 해당 부동산 중개업소에서 “요즘 대출이 없는 집이 많지가 않아요. 이 집은 대출이 없어서 6가구가 모두가 전세입니다”라는 말을 듣고 등기부등본을 확인한 후에야 토지와 건물에 모두 대출이 없는 것을 재차 확인하고 계약했다. 당시 문 씨는 경상남도 울산에서 막 상경한 사회 초년생이었다. 문 씨는 사회에 첫발을 내딛기에는 턱없이 자금이 부족하였고 부모님의 도움으로 전세보증금 6000만 원을 겨우 마련하게 되었다. 문 씨가 계약할 때 부모님이 염려하여 일부러 대출이 없는 집만을 찾아다녔던 게 사실이다. 하지만, 사건은 그리고 몇 년 뒤에 일어났다. 문 씨가 살고 있는 다가구주택이 느닷없이 경매에 들어간다는 것이다. 원래 문 씨의 집주인은 건물이 3개였는데 문 씨가 현재 거주하는 다가구 주택을 빼고 나머지 건물들이 차례로 경매처분 되었다는 것이다. 그리고 이 다가구도 대위변제가 있었다. 이렇게 상황이 어려워진 집주인은 일부 세대를 제외하고는 클린전세라서 안심한 세입자들이 전입신고나 확정일자를 받지 않는다는 것을 악용하여 많지는 않지만 대출을 받았던 것이다. 문 씨를 비롯한 일부 세입자들도 건물에 대출이 없어 보증금에 대한 확정일자조차 받아놓지 않은 세대도 2가구가 더 있었다. 문 씨가 부리나케 확정일자를 잡고 난 뒤 얼마 지나지 않아 다가구주택도 경매절차를 밟았다. 하지만 문 씨와 그 다가구주택의 세입자들은 보증금의 회수가 완전하게 이루지지 않았다. 다가구주택의 대지는 약 35평이고 건평은 65평이었는데 경매가 진행될 당시 다가구주택의 시세가 약 4억2000만 원이었고, 보증금의 총액은 3억6000만 원이었다. 최초 감정가액은 4억1500만 원이었으나 다가구주택 경매낙찰가는 2억6000만 원이었다.

이 다가구주택의 세입자 6가구 모두 경매실행비용과 0순위 채권을 제하고 남은 각각 3500~4000만 원을 손에 쥐어야만 했다. 전세보증금을 1500만 원에서 2000만 원 이상 손해를 보고 다들 이사를 나와야 했다. 문 씨의 경우처럼 클린전세(대출이 없는 전셋집)이라서 무턱대고 안심하고 확정일자를 받아 놓지 않았거나 주소이전을 미루던 사람들이 의외로 많았다. 대출이 없는 집이라 할지라도 세입자가 주소이전이나 확정일자가 없을 경우에 집주인이 은행에서 대출받는 것은 어렵지 않기 때문이다. 게다가 문 씨가 거주하던 다가구주택처럼 세대 전부가 전세로 들어있는 다가구주택보다는 월세집이 몇몇 집이라도 있는 다가구주택이 경매에 있어 보증금의 회수가 오히려 쉽다고 볼 수도 있다. 적은 전세금액이라 할지라도 여러 세대라면 집주인 입장에서는 남의 돈이나 다름없기 때문에 오히려 금융권 대출보다 금액이 큰 경우가 대다수다.

전체 다가구주택의 대지나 건물에 적은 금액이라도 대출이 있으면 임대차 계약시 전세로만의 임대가 쉽지도 않을뿐더러 전세나 월세계약을 하기 전에 일단 세입자들에게 ‘이 집은 100%로 안전하지만은 않다’라는 경고의 메시지로 사전에 받아들일 수 있기 때문이다. 옛말에 “돌다리도 두들겨 보고 건너라”는 말이 있듯이 대출이 없다고 하여 전입신고와 확정일자를 미루는 일은 없어야 할 것이며, 언제라도 보증금을 세입자라면 최소 몇 개월에 1~2번이라도 인터넷으로 등기사항증명서를 확인하는 것도 좋은 방법이다. ▶이미경 대표(023031414@hanmail.net) △시현부동산정보센터 대표 △(주)미호건설 상무이사 △쓰리바이어스(3BiAs)대표. 글:이미경(정리=왕진오 기자)