아파트 규제·저금리 영향으로 상가 투자 관심 높아져…
주택과 달리 위험성 높아 세심하게 검토해야

정부가 아파트 가격을 잡기 위해 DTI(총부채상환비율) 규제를 수도권으로 확대하고 주변 시세보다 50~70% 저렴한 보금자리주택을 조기 공급한다는 정책을 8월에 발표한 가운데, 아파트 분양시장은 대규모 물량이 쏟아지고 있지만 청약률은 기대에 못 미치고 있다. 이런 분위기 속에서 상가 분양이 주목을 받고 있다. 상가는 전형적인 수익형 부동산으로, 매달 일정한 수익이 보장된다는 장점에다 DTI 규제를 피할 수 있어 올 가을 상가 분양시장에 대한 관심이 늘고 있다. 게다가 경기회복 기대심리로, 그동안 창업을 미뤄왔던 예비창업자들이 올 가을에 잇달아 창업할 것으로 보여 임차인을 구하기가 쉬울 것이라는 전망도 나오고 있다. 강남프라자를 분양하는 삼지D&C 김기열 대표는 “가을 분양 성수기를 맞아 투자 문의가 늘어나고 있다”며 “8월에 각종 아파트 규제가 잇달아 발표되면서 투자자들의 심리가 상가 쪽으로 일부 움직인 것 같다”고 분석했다. 이와 관련, 주택시장을 포함한 실물경기가 빠르게 개선되면서 상가시장의 소비자 기대심리도 긍정적으로 나타나고 있다. 한국은행이 발표한 ‘10월 소비자 동향 조사’ 자료에 따르면, 주택과 상가 가치전망 CSI(소비자심리지수)는 한 달 전보다 2포인트 하락한 110을 기록했다. 9월 최고치(112)를 기록했던 주택과 상가 가치에 대한 기대감이 10월에 들어서면서 다소 주춤한 모습을 보이고 있지만, 여전히 기준치 100을 넘고 있어 향후 경기 전망을 긍정적으로 보고 있음을 말해준다. 소비자심리지수는 100보다 크면 향후 경기전망을 긍정적으로, 100보다 작으면 부정적으로 본다는 것을 나타낸다. 부동산써브 채훈식 센터장은 “기존 주택시장에 대한 정부의 대출규제가 강화되고 투자처를 상실한 시중 부동자금이 수익형 부동산인 상가와 신규 주택시장에 몰리게 될 것”이라며 “경기 영향이 심한 상가 투자에는 적절한 선택과 집중이 필요하다”고 설명했다. 근린상가, 신도시 상가 ‘주목’ 전문가들은 소비 인구가 많고 지역의 분양가가 그리 높지 않은 근린상가와 판교·송도·남양주 등 새로 개발되는 신도시의 상가들을 추천한다. 근린상가의 경우, 단지 내 상가와 유명 상권의 상가보다 유동인구의 접근성이 떨어지지만, 분양 가격에서 비교적 부담이 적은데다 대규모 아파트 단지와 지하철역이 가까이 있다면 많은 고객을 유치할 수도 있다.

새로 개발되는 신도시, 특히 판교 같은 경우는 주택 수에 비해 상가 수가 부족하다는 평가로 인기가 높은 지역이다. 최근 판교 주공단지 내 상가가 큰 인기를 얻고 있는 점이 그 사실을 말해준다. 앞으로 입지가 좋은 중심상가와 근린상가가 본격적인 분양을 앞두고 있어 투자자들의 관심을 모으고 있다. 하지만 상가 투자는 아파트나 오피스텔 같은 부동산보다 위험부담이 대단히 크다. 상권 파악, 유동 인구의 동선, 배후 주거단지, 상가의 다양한 분양 조건 등 따져봐야 할 부분이 수도 없이 많다. 게다가 허위·과대 광고로 손해를 볼 수 있는 투자 대상이기도 하다. 상가 투자에 대한 정보를 구할 수 있는 매체가 부족한 점도 한 몫을 한다. 가장 주의해서 볼 부분은 분양 주체(시행-시공사)의 안전성이다. 최근 대부분의 상가 분양에서 부동산신탁회사가 연계돼 비교적 안전하게 분양받을 수 있지만, 규모가 크지 않은 상가는 신탁회사와 연계되지 않는 경우도 있다. 부동산신탁회사와의 연계는 상가 투자에서 꼭 확인해야 할 사항이다. 한국창업부동산정보원 장경철 이사는 “유망 지역 상가가 비교적 안전하고 안정적인 투자 수단이라 해도 주변의 배후세대 및 유동인구의 흐름, 임차 업종 경쟁력, 개발 호재 현황, 분양가격 대비 수익률을 분석하지 않으면 큰 낭패를 볼 수 있다”며 “분양 업체 측의 말과 홍보에 현혹되지 말고 철저한 현장 탐방을 통해 스스로 가치와 장래성을 분석하고 투자에 임해야 한다”고 조언했다. 올 가을 분양 중인 상가는 어디? 강남프라자 = (주)주화종합건설은 서울 강남구 역삼동 761-18, 19번지에 있는 진달래아파트 단지 상가를 재건축한 강남프라자 상가를 분양한다. 연면적 6095㎡, 지하 2층~지상 5층의 근린생활시설로 신축된다. 주변 아파트는 삼성래미안 1~3차 총 1297세대가 순차적으로 2010년 10월까지 입주한다. 기존 대우푸르지오(738세대), 개나리1차아파트, 도곡렉슬아파트(약 3000세대)등 대규모 세대들이 단지 상가 주변에 위치하고 있다.

SK남산리더스뷰 = SK건설은 서울시 중구 회현동에 건설 중인 주상복합상가를 분양 중이다. ‘리더스뷰 남산’은 지하 7층~지상 30층에 아파트 233가구 규모이며, 상가는 테라스형으로 조성된다. 지하 1층 상가는 4호선 회현역과 신세계백화점 본점과 바로 연결되며, 지하 1층과 1층 상가에는 국내 최초의 와인테마타운인 더 와인(The Wine)이 운영된다. 충무로자이 = 서울 중구 충무로 4가 79번지 일대 충무로자이 상업 시설이 분양 중이다. 3·4호선 충무로역과 2·5호선 을지로4가역 4개 전철 노선 이용이 가능한 더블 역세권 입지여서 교통 접근성이 우수하다. 판교H스퀘어 = 한화건설은 경기 성남 판교신도시 테크노밸리에 짓는 업무용 빌딩 ‘판교H스퀘어’ 상가를 분양 중이다. 지하 4층, 지상 10층짜리 2개 동에 연면적이 13만8000여㎡에 달하는 초대형 건물이다. 이번에 공급되는 상가는 총 2만7000㎡에 길이 148m, 폭 25m 규모이며, 대형 보행광장과 가깝고 판교테크노밸리에 8만3000여명의 기업 임직원들이 근무할 예정이다. 판교팔래스프라자 = (주)송추건설은 성남시 분당구 판교택지개발지구 A20-1블록에 위치한 판교팔래스 단지 상가를 신축해 분양한다. 연면적 1322㎡, 지하 2층~지상 4층의 근린생활시설로 신축된다. 약 4600세대의 주거단지를 기본 상권으로 하고 있으며, 2010년에 들어설 판교역이 가까이 위치한다. 반도프라자 = (주)사보이개발은 경기 남양주시 진접읍 진접택지지구 123블럭 소재 반도프라자를 분양 중이다. 1만2056세대의 진접택지개발지구 초입 상권으로 반도메이플타운(873세대) 등 아파트 정문을 마주한 단지형 근린상가 형태를 갖추고 있다.