재건축·철거로 인한 계약 갱신 거절 사유 명확해야

최근 모 힙합가수 소유의 건물에서 곱창집을 경영하던 업주와 가수 간의 분쟁에 대한 기사가 있었습니다. 인터넷에서는 과연 건물주와 곱창집 사장 중 누가 옳은가에 대해서 상당히 갑론을박이 있었습니다. 상가나 점포를 운영하고 계신분이라면, 상가건물 임대차 보호법에 대해 관심이 많으실 겁니다. 올해부터 이 상가건물 임대차보호법이 상당 부분 개정이 됐는데, 주요한 내용을 살펴보겠습니다.

2013년 8월 13일부터 환산보증금액(대통령령으로 정하는 보증금액)을 초과하는 임대차에 대해서도 임차인의 계약갱신요구권을 인정하고 있습니다. 다만, 임대인이 그 계약갱신 시 상가건물에 관한 조세, 공과금, 주변 상가건물의 차임 및 보증금, 그 밖의 부담이나 경제 사정을 고려해 차임과 보증금 증감을 청구할 수 있도록 했습니다. (법 제2조제3항 및 제10조의2 신설).

상가건물 임대차 보호법이 가장 강력한 효력을 발행하는 지점은 임대차 갱신 요구권 부분입니다. 상가건물 임대차 보호법이 적용되면 1년 단위로 총 5년 동안 계약을 갱신할 수 있습니다. 즉 장사가 잘되기만 하면 5년은 보장받을 수 있다는 것입니다.


임대차 환산 보증금 4억원 초과해도 계약 갱신 요구 가능

그런데 과거에는 환산보증금액(서울의 경우 2014년 현재 4억원)을 초과하는 경우에는 임차인이 계약을 갱신하는 요구를 할 수 없었습니다. 그래서 월차임이 비싼 지역의 임차인들이 크게 손해를 보는 일들이 생겼습니다. 서울의 도심지 같은 경우에는 작은 가게라도 월차임이 매우 크기 때문에 상가건물 임대차 보호법이 아예 적용이 되지 않는 불합리한 경우가 있었습니다.

이제 5년의 기간 내라면 환산보증금의 기준인 4억원을 초과하는 경우라도 임차인이 임대인에게 계약 갱신을 요구할 수 있습니다. 다만, 임대인은 이때 차임과 보증금을 증액할 수 있도록 했습니다. 이 부분이 이번 상가건물 임대차 보호법의 핵심입니다.

주의해야 할 점은 환산보증금을 초과하는 임대차 계약의 경우에 갱신 요구권에 대해서만 상가건물 임대차 보호법이 적용되고 나머지 조항에는 적용이 없다는 점입니다.

과거에는 임차인이 계약 갱신을 요구해도 임대인이 재건축이나 철거를 해야 할 사유가 있는 경우에는 임대인에게 계약갱신을 거절할 권한이 있었습니다. 임대인은 재건축·철거를 한다는 명목으로 임차인을 내보내려 했고, 임차인은 이를 거부하면서 문제가 발생하는 경우가 있었습니다.


최우선 변제금액의 상한 높아져

그런데 개정법에서는 철거·재건축의 경우라도 임대차 계약 시 철거 또는 재건축의 사유를 사전에 철거 또는 재건축할 계획을 고지하거나, 건물이 노후·훼손 또는 일부 멸실 등 안전사고의 우려가 있는 경우 또는 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이뤄지는 경우로 한정했습니다. (법 제10조제1항 제7호). 법령에 사유를 구체적으로 명시해 임대인·임차인 모두에게 재건축·철거로 인한 계약 갱신 거절을 사유를 명확히 했습니다.

과거 소액임차인의 최우선변제금액 상한을 임대건물가액의 3분의 1범위에서 정하던 것을 2분의 1범위에서 대통령령으로 정하도록 했습니다. (법 제14조제3항). 자신이 임차한 상가가 경매되는 경우 최우선 변제금액의 상한이 높아졌습니다.

그 외에도 임차인의 보증금반환채권을 양수한 금융기관 등이 우선변제권을 승계하도록 했습니다. (법 제5조제7항부터 제9항). 보증금의 전부 또는 일부를 월 단위의 차임으로 전환하는 경우에는 은행에서 적용하는 대출금리와 해당 지역의 경제 여건 등을 고려해 대통령령으로 정하는 비율과 한국은행에서 공시한 기준금리에 대통령령을 정하는 배수를 곱한 비율 중 낮은 비율을 곱한 월차임의 범위를 초과할 수 없도록 했습니다. (법 제12조).

- 고윤기 로펌고우 변호사 / 서울지방변호사회 사업이사 (정리 = 이성호 기자)